چرا تعیین سقف اجاره در قراردادها اعمال نمی‌شود؟/ مسکن در رکود اما اجاره‌ها افسارگسیخته :: افق میهن

در حالی که بازار مسکن در وضعیت رکود اقتصادی قرار دارد و تقاضای خرید کاهش یافته است ، تعیین سقف اجاره تا ۵ ٪ نشان می دهد که عوامل فراتر از عرضه و تقاضای طبیعی بازار مؤثر است.

به گفته ناجوخبر ، مدیر کل جاده ها و توسعه شهری تهران دیروز اعلام کرد که سقف اجاره برای سال ۲ در تهران ۲ ٪ تعیین شده است. این سیاست که برای ۵ سال گذشته اجرا شده است ، همچنان به حمایت از مستاجران ادامه می دهد و اکنون هر استان میزان مجاز اجاره اجاره را تعیین می کند.

در جلسه شورای مسکن استانی تهران در استان تهران ، که با حضور مدیران جاده و توسعه شهری ، نمایندگان اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات و سازمان Ta’zir برگزار شد ، تصمیم گرفته شد که اجازه افزایش اجاره در تهران را ۲ ٪ و در شهرهای بالای ۶۰۰۰ نفر. در این جلسه ، رضا خاللی ، مدیر کل جاده ها و توسعه شهری استان تهران ، تأکید کرد: “هرگونه افزایش اجاره بیش از این میزان تخلف است و مستاجرین می توانند تا ۵ سال شکایت کنند. مشاوران املاک و مستغلات نیز برای رعایت دستورالعمل لازم هستند و اگر قراردادها در خارج از سقف تعیین شده ثبت شوند ، تحت پیگرد قانونی قرار می گیرند.”

در حالی که بازار مسکن در رکود اقتصادی است و تقاضای خرید کاهش یافته است ، تعیین افزایش اجاره تا ۵ ٪ نشان می دهد که عوامل فراتر از عرضه و تقاضای طبیعی بازار در قیمت اجاره مؤثر است. به عبارت دیگر ، این موضوع ریشه در تأثیر بازیگران غیر شفاف ، از جمله مشاوران و صاحبان املاک و مستغلات بزرگ ، به جای مکانیسم های اقتصادی معمول دارد. در یک اقتصاد متعادل ، کاهش تقاضا باید منجر به تثبیت یا کاهش قیمت ها شود ، اما این اتفاق در بازار اجاره رخ نمی دهد و این نشانگر ضعف تنظیم و مداخلات غیرمعمول است.

مشاوران املاک و مستغلات به عنوان واسطه های اصلی بازار اجاره نقش مهمی در تشکیل قیمت ها دارند. در صورت کاهش معاملات معاملات املاک ، این بنگاهها نرخ اجاره را برای حفظ سطح درآمد خود افزایش می دهند تا جبران سود حاصل از کاهش فروش را جبران کنند. برخی از این مشاوران نرخ غیر واقعی را به عنوان عرف بازار هماهنگ می کنند ، در حالی که واقعیت عرضه و تقاضای مسکن چیز دیگری را نشان می دهد. این مختصات ، که به نوعی رفتار مبتنی بر شبه تبدیل شده اند ، مستاجران را تقریباً چاره ای جز پذیرش نرخ های بالاتر ندارند.

همراه با مشاوران املاک و مستغلات ، صاحبان بزرگ نیز تأثیر بسزایی در افزایش اجاره دارند. در مناطقی که بسیاری از واحدهای اجاره ای متعلق به چندین صاحبان اصلی یا شرکت های سرمایه گذاری هستند ، قیمت این گروه ها در دسترس است. صاحبان بزرگ ، با ایجاد یک فرایند هماهنگ اجاره اجاره ، فضای بازار را به گونه ای تنظیم می کنند که این افزایش به یک فرایند طبیعی تبدیل شود و مستاجران مجبور می شوند شرایط را به نفع صاحبان بپذیرند. این رفتارها علاوه بر ضربه زدن به تعادل بازار ، نشانگر ضعف نظارت بر این گروه ها است.

از طرف دیگر ، ضعف نظارت و اجرای قوانین بازدارنده همچنان به ادامه این روند ادامه داده است. با این حال ، سقف قانونی افزایش اجاره برای کنترل تخلفات کافی نیست. بسیاری از صاحبان و آژانس های املاک و مستغلات از این ضعف سوء استفاده می کنند و قراردادهای غیررسمی را برای فرار از کنترل های قانونی ترتیب می دهند. به عنوان مثال ، برخی از دارندگان اجاره نامه را در قرارداد پایین اعلام می کنند و مبلغ اضافی را به صورت نقدی دریافت می کنند یا آنها را مجبور می کنند با فشار دادن به مستاجران نرخ های بالاتر را بپذیرند.

دلیل دیگری که منجر به افزایش غیر منطقی اجاره بها شده است ، عدم کفایت تولید و تقاضا در مسکن است. در حالی که تورم همچنان بالا است و قدرت خرید مردم تحت فشار است ، انتظار می رود تولید ملی مسکن مطابق با شرایط اقتصادی و تقاضا افزایش یابد ، اما آنچه که عملاً مشاهده می شود ، شکاف قابل توجهی بین شاخص های تولید و شاخص های تقاضای مسکن است که نشانگر ضعف تنظیم کننده بازار مسکن است.

برای کنترل این وضعیت ، لازم است سیاست های نظارتی در مورد فعالیت مشاوران و صاحبان عمده املاک و مستغلات تقویت شود. یکی از مهمترین اصلاحات ، شفافیت معاملات املاک و مستغلات از طریق ایجاد یک سیستم ثبت نام قرارداد اجاره ملی است تا امکان نظارت آنلاین در توافق نامه ها و کاهش سوء استفاده را فراهم کند. در سیزدهمین دولت وزارت راه و توسعه شهری ، شرکتهای مشاوره غیرمجاز املاک و مستغلات مهر و موم شده اند ، و این تا حدودی منجر به کوتاه کردن دست های پنهان بنگاه ها در نوسانات بازار شده است ، اما در حال حاضر ، نقاط ضعف بنگاه ها بار دیگر نوسانات املاک را افزایش داده است ، در وضعیت فعلی امور فعلی.

مالیات در خانه های خالی همچنین یکی دیگر از ابزارهای مهم برای جلوگیری از احتکار مسکن است ، زیرا صاحبان اصلی با نگه داشتن بسیاری از واحدهای خود از چرخه تأمین ، به افزایش نرخ اجاره کمک می کنند.

از طرف دیگر ، تقویت ضمانت های اجرایی قوانین سقف اجاره ای برای بررسی نقض در کمترین زمان و تأمین مجازات های سنگین برای متخلفان ضروری است. اگر این سیاست ها به طور جدی دنبال نشوند ، این چرخه ادامه خواهد یافت و بازار اجاره به نفع گروه های خاص باقی خواهد ماند ، در حالی که مستاجران بیشتر و بیشتر تحت تأثیر فشار اقتصادی قرار می گیرند. اما نرخ تورم فقط یکی از عناصر تعیین کننده است.

قیمت اجاره تحت تأثیر مجموعه ای از عوامل اقتصادی ، نهادی و اجتماعی است که مسیر بازار اجاره را در کنار هم قرار می دهد. با افزایش تورم عمومی ، صاحبان درخواست اجاره بیشتری برای جبران هزینه های نگهداری املاک و مستغلات خود می کنند ، اما تورم فقط یکی از عناصر تعیین کننده است. نرخ بهره بانک نیز تأثیر قابل توجهی در رفتار سرمایه گذاران دارد. هنگامی که سود بانکی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات جذاب تر است ، عرضه واحدهای اجاره ای کاهش می یابد و فشار تقاضا بر اجاره افزایش می یابد. این امر به ویژه در زمان رکود اقتصادی یا رونق اقتصادی مشهود است ، زیرا قدرت خرید مستاجران و دسترسی به اجاره املاک و مستغلات بر قیمت ها تأثیر می گذارد.

در کنار عوامل اقتصادی ، ساختار بازار مسکن نیز نقش تعیین کننده ای در تعیین نرخ اجاره دارد. فقدان واحدهای اجاره ای قدرت صاحبان قیمت گذاری را افزایش می دهد ، زیرا مستاجران گزینه های محدودی دارند و باید شرایط تعیین شده توسط صاحبان را بپذیرند. از طرف دیگر ، رفتار بازار و میزان خانه های خالی نیز مؤثر است. اگر تعداد خانه های خالی افزایش یابد ، فشار رقابتی به پایین آمدن قیمت ها افزایش می یابد ، اما برخی از دارندگان مانع کاهش قیمت ها می شوند. با این حال ، تغییرات جمعیتی ، مانند افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ ، افزایش تقاضا برای اجاره و افزایش نرخ.

لازم به ذکر است که افزایش اجاره بها حتی در همه زمینه ها غیرقانونی نیست. به عنوان مثال در تهران ، در هر منطقه نرخ عرفی نرخ عرفی است. مطالعات اخیر نشان می دهد که برخی از مناطق تهران افزایش قابل توجهی در اجاره ها داشته اند. منطقه ۲ بیشترین رشد را تجربه کرده است و میانگین اجاره ماهانه در منطقه بیش از ۴.۹ درصد افزایش یافته است. مناطق یک و دو نیز در صدر تهران قرار دارند که میانگین اجاره ماهانه در این مناطق به ۲ و ۶۰۰۰ تومان در هر متر مربع رسیده است.

در کنار این مناطق ، Varamin همچنین افزایش شدید را تجربه کرده است و اجاره در شهر ۵ ٪ افزایش یافته است. سایر شهرهای اطراف تهران ، مانند Damavand ، Shahriar ، Andisheh ، Quds ، Qarchak و Mallard ، همچنین ۵ ٪ نرخ اجاره را افزایش دادند.

در برخی از محله های تهران ، اکتان به ۵ میلیون تومان و یک اجاره ماهانه به ۵ میلیون تومان افزایش یافته است که حاکی از فشار شدید بر مستاجران است. این افزایش نشان می دهد که بازار اجاره مسکن در تهران و محیط اطراف آن هنوز تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله تورم ، کاهش عرضه مسکن و نقش واسطه های بازار قرار دارد.

سیاست های دولت همچنین می تواند نقش اساسی در تنظیم بازار اجاره داشته باشد. تعیین سقف اجاره یکی از ابزارهای کنترل قیمت گذاری است ، اما در صورت عدم اجرای ، این سیاست تأثیر چندانی نخواهد داشت. مالیات خانه خالی همچنین یکی از مهمترین راه های نگهداری از مسکن است و می تواند عرضه واحدهای اجاره ای را افزایش دهد. در این میان ، یارانه های دولتی برای مستاجران نیز در صورت طراحی و اجرای صحیح می توانند به کاهش اجاره کمک کنند.

علاوه بر این ، مشاوران و صاحبان بزرگ املاک و مستغلات نقش مهمی در تعیین نرخ اجاره دارند. برخی از آژانس های املاک و مستغلات ، از طریق هماهنگی با یکدیگر ، نرخ های غیرواقعی را به عنوان عرف بازار قرار می دهند تا سود بیشتری کسب کنند. صاحبان اصلی همچنین نرخ اجاره را تحکیم می کنند و از کاهش قیمت ها جلوگیری می کنند. در چنین شرایطی ، ضعف نظارت و اجرای قوانین این روند را ادامه خواهد داد ، زیرا بسیاری از قراردادها به طور غیررسمی تنظیم می شوند و صاحبان آنها از راه هایی برای دور زدن مقررات استفاده می کنند.

سرانجام ، عوامل فرهنگی و روانی نیز در افزایش قیمت اجاره مؤثر هستند. برخی از دارندگان انتظار دارند که املاک و مستغلات آنها با نرخ بالاتری پیش برود که باعث افزایش قیمت می شود. همچنین موقعیت محله می تواند بر قیمت تأثیر بگذارد. مناطق خاص معروف به “لوکس” حتی در رکود اقتصادی شاهد افزایش قیمت اجاره هستند.

برای کنترل افزایش غیر منطقی اجاره ، سیاست های نظارتی و نظارتی باید تقویت شود ، معاملات شفاف معاملات توسعه می یابد و صاحبان بزرگ تحت کنترل هستند ، در غیر این صورت بازار اجاره به نفع گروه های خاص باقی می ماند و مستاجران با فشار اقتصادی بیشتری روبرو خواهند شد.