مهر ابطال بر مسکن دولتی؛ چرا نیمی از خانوارها «فقر مسکن» دارند؟
فقر مسکن یا محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن طی دو دهه گذشته همواره رو به افزایش بوده است، در بهترین شرایط در برخی مقاطع از شیب رشد این محرومیت کاسته شده، اما روند افزایشی همچنان ادامه دارد.
افق میهن به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی رسمی درباره «افزایش نگران کننده اجاره بها و راندن مستاجران به حاشیه شهرها» حکایت از شکست پروژه مسکن دولتی دارد. مرکز پژوهش های مجلس به صراحت «دخالت دولت در ساخت و ساز مسکن» را با هدف «تضمین دسترسی همگان به خانه» و سیاست ناموفق شهرداری ها را عامل تورم زمین و مسکن معرفی کرده است که عامل «کاهش» نیز هست. در جذابیت مناطق شهری برای سرمایه گذاران ساختمانی». تاثیر بسزایی داشته است. در این نظرسنجی از بسته «تامین مسکن» با پنج سیاست از جمله «رفع موانع ساخت آپارتمان های کوچک» رونمایی شد.
با وجود حدود نیم قرن برنامه ریزی در حوزه مسکن شهری در کشور و تلاش دولت های مختلف برای افزایش ساخت و ساز مسکن، آمارهای رسمی حاکی از آن است که حدود ۵۰ درصد خانوارهای کشور با فقر مسکن مواجه هستند و اکثر این افراد فاقد فقر مسکن هستند. به امید صاحب خانه شدن این نتایج نشان می‌دهد که سیاست‌های اتخاذ شده در سال‌های گذشته به هدف نرسیده و در شرایطی که بخش زیادی از مردم با بحران قیمت مسکن مواجه هستند، صنعت ساختمان نیز با چالش رکود مواجه است.
مرکز پژوهش های مجلس در آستانه آغاز به کار دولت چهاردهم گزارشی را با عنوان «بسته سیاستی- عملیاتی تأمین مسکن اقشار کم درآمد» منتشر کرد که در آن ضمن تشخیص مشکلات طرح های قبلی اجرا شده در راستای افزایش نرخ مسکن. دسترسی آحاد جامعه به مسکن مناسب، راهکاری را در این زمینه ارائه کرد. . در این گزارش ۵ گام اصلی در گسترش دسترسی افراد کم درآمد به مسکن ارائه شده است. جمع آوری یک بانک اطلاعاتی دقیق از خانوارهایی که نیاز به حمایت مستقیم دولت برای مسکن دارند، اولین قدم است.
ساخت مسکن و تشویق به اجاره بلندمدت گام دوم برای کاهش چالش مردم در تامین مسکن است. اصلاح قوانینی که مانع سرمایه گذاری در بازار مسکن می شود، از جمله حذف الزام پارکینگ ۱۰۰ درصدی و کاهش حداقل متراژ، پیشنهاد بعدی این گزارش است. همچنین در این گزارش تاکید شده است که خانه های غیر اعیانی در نقاط ضعیف ساخته شود تا با کاهش هزینه تولید، دسترسی مردم به خانه تسهیل شود. اعطای وام های بلندمدت برای اقشار متوسط نیز اقدام موثر بعدی برای خانه دار شدن دهک های متوسط درآمدی است.
طبق اصل ۳۱ قانون اساسی «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است». دولت موظف است برای اجرای این اصل نیازمندان به ویژه روستاییان و کارگران را در اولویت قرار دهد. تاکید قانون اساسی بر الزام دولت ها به تامین مسکن اقشار کم درآمد باعث شده تا دولت های مختلف در سال های گذشته با هدف گسترش دسترسی عموم مردم به خانه به دنبال راه حل های مختلفی باشند. با وجود این، نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد که اکثر این سیاست‌ها به نتیجه مطلوب نرسیده و چالش تامین مسکن در کشور در سال‌های گذشته تشدید شده است.
طبق اطلاعات رسمی، فقر مسکن یا محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن در دو دهه گذشته همواره رو به افزایش بوده است. در بهترین شرایط شیب رشد این محرومیت در مقاطع زمانی کاهش یافته اما روند افزایشی حفظ شده است. بر اساس تعریف جهانی، یک خانوار می تواند مسکنی بخرد که هزینه مسکن آن کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه های خانوار باشد. بر اساس این تعریف در مناطق شهری بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن ارزان قیمت دسترسی ندارند. در این شرایط افزایش عرضه مسکن لزوماً به حل مشکل ناتوانی مردم در خرید مسکن منجر نمی شود. در واقع چالش فعلی مسکن در کشور کمبود مسکن نیست. بلکه ناتوانی مردم در خرید خانه است.
سرشماری سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که از هر ۱۰۰ واحد مسکونی تولیدی، ۲۳ واحد به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک منجر شده است. در عین حال تعداد مستاجران در کشور افزایش یافته است. بر اساس داده های این سرشماری ها، علیرغم افزایش چشمگیر تولید مسکن، نسبت تعداد مستاجران به مالکان همزمان افزایش یافته است. این در حالی است که سهم مستاجران نسبت به مالکان و سهم خانه های خالی و خانه دوم نسبت به سرشماری قبلی افزایش چشمگیری داشته است.
در عین حال، بررسی ها نشان می دهد که چالش تامین مسکن در شهرهای بزرگ و کلان شهرها بسیار جدی تر است. در واقع فقر مسکن در شهرهای بزرگ افراد بیشتری را به خود مشغول کرده است. در این شرایط حل چالش مسکن در شهرهای بزرگ توجه ویژه سیاست گذار را می طلبد. با وجود این، در چنین شرایطی، ارائه راه حل مناسب، دقت بیشتری را می طلبد. زیرا هر راه حل پیشنهادی نباید به گونه ای تنظیم و اعمال شود که مهاجران بیشتری را از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ جذب کند.
۶۰ صنعت متاثر از رکود مسکن
چالش بازار مسکن نه تنها دامنگیر مردم شده است، بلکه کاهش توانایی خرید مسکن عموم مردم با ایجاد رکود در این بازار، موجب از دست رفتن بخش قابل توجهی از صنایع شده است. بخش مسکن بزرگترین زنجیره ارزش در اقتصاد کشور را پشتیبانی می کند. حدود ۶۰ صنعت اصلی مختلف تحت تأثیر این صنعت قرار دارند. بنابراین، رکود صنعت ساخت و ساز مسکن در کشور، زنجیره ارزش گسترده ای را در کشور با چالش مواجه کرده و کمبود تقاضای پایین دستی، آنها را با بحران جدی تعطیلی مواجه کرده است. در چنین شرایطی اعطای تسهیلات و حمایت از بخش مسکن صرفاً یک اقدام تک بعدی برای رفع نیازهای مسکن شهروندان نیست که در واقع اقدامی راهبردی برای افزایش رشد اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده و خلق ثروت است.
۵ گام برای غلبه بر بحران فقر مسکن
تبیین بحران در بخش مسکن و دلایل بروز آن، امکان ارائه راهکار برای حل آن را فراهم می کند. همانطور که در تشریح چالش های موجود در بازار مسکن کشور اشاره شد; گروه های درآمدی مختلف در کشور با فقر مسکن مواجه هستند. اما سیاستگذار باید به این نکته توجه کند که از یک مسیر نمی توان این چالش را برای گروه های مختلف اجتماعی حل کرد.
در چنین شرایطی اولین قدم برای حل چالش مسکن اقشار کم درآمد، جمع آوری داده های دقیق از افراد درگیر در این شرایط است. این آمارها باید شامل بانک اطلاعاتی جامعی از درآمد، سرمایه و وضعیت دارایی افراد و تفکیک بر اساس تقسیمات جغرافیایی باشد. در ادامه می توان راه حل ویژه ای برای گروه های هدف مختلف با توجه به موقعیت جغرافیایی ارائه داد.
تجربه طرح‌های قبلی اجرا شده در کشور نشان داده است که دهک‌های کم درآمد حتی با دریافت وام‌های بلندمدت با نرخ سود پایین هم قادر به خرید مسکن نیستند. در این شرایط دولت چهاردهم می تواند از تجربیات موفق جهانی برای نحوه اسکان این قشر استفاده کند. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش‌های فعلی و پیشین خود بر ضرورت اجرای طرح مسکن اجتماعی برای حل چالش تامین مسکن این دهک‌های درآمدی تاکید کرده است. به طور خلاصه ساخت مسکن ارزان دولتی و طرح هایی مانند اجاره بلندمدت، اجاره به شرط تملک و همچنین طرح هایی مانند وام و سپرده مسکن می تواند به عنوان گام دوم چالش این دهک های کم درآمد را حل کند.
سومین گام برای حل چالش مسکن در کشور، رفع موانع قانونی در مسیر رشد سرمایه گذاری در ساخت خانه های با قیمت رقابتی است. در حال حاضر قوانینی مانند الزام ساختمان ها به پارکینگ ۱۰۰ درصدی و تعیین حداقل متراژ باعث افزایش قیمت کف خانه ها در تمامی مناطق شده است. این موضوع با گرانی ساختمان قدرت خرید مسکن بخشی از مردم را کاهش داده و فقرا را به حاشیه شهرها سوق داده است. در این شرایط سیاست گذار می تواند با رفع این موانع هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد و بخشی از مردم امکان خانه دار شدن در بافت های درونی شهر را پیدا کنند.
چهارمین اقدام پیشنهادی در این زمینه، ساخت خانه های غیر اعیانی در محله های فقیرنشین است. در واقع سیاست عرضه مسکن با رویکرد اعیانی شدن باعث می شود که بخش قابل توجهی از املاک ارزان قیمت به واحدهای نوساز با قیمت های بالا تبدیل شود و در عین حال ترغیب به خروج و جابجایی مستاجران شود. در این شرایط، ارائه یا تخصیص سهمی از پروژه‌های بازآفرینی و نوسازی به مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند به حل چالش کاهش قیمت‌پذیری عموم در حین نوسازی شهری کمک کند.
در پنجمین پیشنهاد ارائه شده برای حل بحران مسکن اقشار کم درآمد نیز بر اعطای وام های بلندمدت برای دهک های با درآمد متوسط تاکید شده است. هر چند دهک های کم درآمد حتی با دریافت تسهیلات هم نمی توانند صاحب خانه شوند; اما تصویب و اجرای چنین پیشنهادهایی برای اقشار متوسط درآمد می تواند موثر باشد و مشکلات را حل کند. در صورت تسهیل شرایط ساخت مسکن برای سرمایه گذاران بخش خصوصی و اعطای وام های کم بهره به اقشار متوسط، چالش رکود در زنجیره صنعت ساختمان کشور از یک سو و از سوی دیگر با افزایش قابل حل است. دسترسی برخی از گروه های درآمدی به خانه، چالش مهم ناتوانی برخی از افراد جامعه را می توان حل کرد. مسکن را بالا برد.
