عبور اجاره‌بها از سقف کاذب؛ ریشه «التهاب سال‌های اخیر اجاره‌بها»
«دنیای اکوتست» با استناد به مدل رایج جهانی و تجربه ناموفق داخلی دلیل تقسیم سقف رشد ۲۵ درصدی اجاره بها در معاملات تیرماه بازار اجاره مسکن را شناسایی کرد. آیا دولت چهاردهم لایحه اصلاح قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره را تقدیم مجلس می کند؟
افق میهن به نقل از دنیای اقتصاد، تورم اجاره بهای مسکن در ماه گذشته ۱.۷ برابر آن چیزی بود که مسئولان تعیین کرده بودند، به طوری که حداقل برای دومین بار در ۵ سال گذشته، تبعات این موضوع مدل سیاست تنظیم بازار تبیین خواهد شد. بر اساس ماده‌ای از قانون جدید ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که ماه گذشته تصویب شد، «قیمت اجاره بها در کشور در تابستان و نیمه دوم امسال باید حداکثر ۲۵ درصد افزایش یابد. به مدت مشابه سال گذشته و نه بیشتر.” اما از آنجایی که «التهاب اجاره بها در سال‌های اخیر» سه ریشه دارد که با «سقف‌های اجباری» قابل کنترل نیست، روند معاملات در بازار اجاره مسکن در تیرماه به سمتی پیش رفت که در نهایت نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته ۴۳.۲ درصد افزایش یافت. سال در این زمان . بر اساس تجربیات جهانی و اصول اقتصادی، اولین قدم برای بازگرداندن تورم اجاره بها به سطح نرمال، کاهش تورم عمومی و تثبیت قیمت مسکن است. قبل از دوران جهش قیمت ها، متوسط رشد سالانه اجاره بها در کشور حدود ۱۷ درصد بود. در مرحله بعد برای اعمال «سقف تشویقی» رشد اجاره بها – سقف غیراجباری – لازم است نرخ اعلام شده بر اساس ضریب بالای تورم اجاره بها اخیر تعیین شود.
فرید قدیری: معادلات بازار اجاره مسکن در کشور روند قیمت اجاره بها را به گونه ای پیش برد که در تیر این ماه به عنوان اولین ماه از اجرای «نرخ مصوب رشد اجاره بها»، سقفی که دولت برای افزایش مبلغ اجاره در نظر گرفته بود، تقسیم شد. گزارش دنیای اقتصاد از نبض اجاره بها در شهرها در اولین ماه تابستان امسال حاکی از آن است که میانگین اجاره بهای مسکن در تیرماه ۴۳.۲ درصد نسبت به تیر سال گذشته در حالی رشد کرد که دولت بر اساس ماده ۷ قانون جدید مصوب «تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره» مقرر کرد تابستان امسال و همچنین نیمه دوم سال، میزان اجاره بها در اجاره نامه های سراسری باشد. کشور حداکثر ۲۵ درصد افزایش خواهد یافت.
تورم اجاره مسکن در ماه گذشته در بالاترین حد از ابتدای سال قرار داشت و رشد ۴۳ درصدی قیمت اجاره مسکن در تیر این ماه حتی از میانگین رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۲ که ۳۹.۶ درصد بوده، بیشتر است. اکنون دو سوال در مورد سطح جدید تورم اجاره بها در بازار اجاره داخلی وجود دارد.
سوال اول دلیل «تب بالای ۴۰ درجه اجاره» و سؤال دوم که احتمالاً برای مسئولان حوزه مسکن و کارشناسان این حوزه اهمیت بیشتری دارد، دلیل «گذر بازار از سقف دولت» است. “. احتمالا در قالب همین سوال دوم این سوال برای عده ای پیش می آید که چگونه در غرب و کشورهای دارای اقتصاد آزاد “قیمت اجاره بها محدود شده و جواب می دهد اما اینجا رعایت نمی شود و قابل اجرا نیست؟” «دنیای اقتصادی» در این بررسی به هر سه سوال پاسخ می دهد.
چرا تورم اجاره مسکن به «تب» تبدیل شده است؟
سطح فعلی تورم اجاره بهای مسکن در کشور حدود ۲.۴ برابر «میانگین تاریخی» این شاخص است. تا عصر جهش قیمت ها یعنی قبل از اواخر دهه ۹۰ اجاره بها در کشور سالانه به طور متوسط ۱۷ درصد افزایش پیدا می کرد. اما اکنون این نرخ بالای ۴۰ درصد است و بنابراین وضعیت «غیر طبیعی» است. علت اصلی تب تورم اجاره بها بالا بودن تورم عمومی، تورم بالای مواد غذایی در دو سال اخیر و همچنین جهش مکرر قیمت مسکن در ۶ سال اخیر است. رشد هزینه های اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و هر چه هزینه زندگی مردم – و در نتیجه مالکان – افزایش یابد، انتظار می رود نبض اجاره بها در همان مسیر صعودی با تاخیر و معضل باشد. برعکس
اما در کنار علت اصلی تورم عمومی، از سال ۱۳۹۸ به بعد، «دخالت بی سابقه دولت در مکانیسم معادله بازار اجاره مسکن» به عنوان محرک تورمی در این بازار عمل کرد. طی سال‌های گذشته، دولت‌ها بدون پرداختن به «علت اصلی افزایش هزینه‌های اجاره» سعی کردند موتور تورم اجاره بها را «گلخانه‌ای» مهار کنند. در سال ۱۳۸۸ «سقف دولتی رشد سالانه اجاره بها» تعیین و ابلاغ شد و از آن سال به بعد حداقل به مدت ۳ سال همان نرخ دستوری اعمال شد تا به جای هدف اصلی دولت ها که این بود. “کاهش فشار رانت” برای درک آن تبدیل به یک ضد هدف شد. زمانی که هزینه اجاره دهنده بیش از نرخ اجاره بها مصوب افزایش یابد، میل به اجاره سرکوب می شود یا «اجاره اجباری» به طرق مختلف دور می زند. در سال های اخیر نیز همین اتفاق افتاد و بازار اجاره مسکن با کاهش عرضه واحدهای استیجاری و از سوی دیگر افزایش تقاضا برای اجاره مسکن (ناشی از نبود قدرت خرید) بود. علاوه بر این دو دلیل اصلی و مکمل، کمبود نسبی آپارتمان های اجاره ای به دلیل رکود ۵ ساله ساخت و ساز نیز به دلیلی اضافه تبدیل شده است.
چرا سقف ۲۵ درصد تقسیم شد؟
معاملات اجاره مسکن در تیرماه عملاً «سقف رشد ۲۵ درصدی اجاره مسکن» را رد کرد. اگرچه ممکن است برخی ناظران بازار این مصوبه را در پایان نیمه اول ماه اعلام کنند تیر اعلام شد، اما حداقل در تهران از ابتدا تیر ماه نیز همین نرخ از سوی مسئولان اعلام شد و تاثیر روانی بر رفتار معاملاتی گذاشت. علت عدم توجه یا پذیرش «نرخ ۲۵ درصدی» از سوی معامله گران بازار اجاره مسکن کشور، «نقص فنی» در فرمول محاسبه این نرخ است، زیرا طراحان «ظاهر تجربه جهانی» را دیده اند. از تنظیم بازار اجاره بها به نرخ دولتی» و از «عمق غافل از ماجرا» این مشکل پدید آمد و نتیجه آن عبور از پشت بام در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها می باشد رشد مجاز سالانه اجاره بها براساس «ضریب تورم عمومی سالانه» به‌گونه‌ای تعیین می‌شود که نرخ رشد اجاره بها حداکثر معادل ۱۰۰ درصد تورم باشد.
بررسی «دنیای اکوتست» بر فرم های فنی این ماده قانون حکایت از وجود نقص در مبنای تعیین نرخ رشد اجاره بها و عامل در نظر گرفته شده برای آن دارد. اولاً «تعیین نرخ یا تعیین قیمت» در بازار با اصول اقتصادی و سازوکار غیرقابل کنترل بازار در تضاد است و تجربیات گذشته در تمامی بازارهایی که دولت ها در آن دخالت داشته اند این تعارض را تأیید و نشان داده است. در همین بازار اجاره مسکن، در تیرماه ۱۳۹۸ دولت «نرخ رشد مجاز ۲۰ درصدی اجاره بها در کشور» را تعیین کرد، اما پس از آن تورم اجاره بها در بازار که در همان ماه و بهار ۳۱ درصد بود. در همان سال، به افزایش ادامه داد و تیر ماه بعد به ۳۹ درصد رسید. دوم، همین «ورود نادرست» با فرمول نادرستی انجام شد.
حداقل طی یک سال، تورم اجاره بهای مسکن به مراتب بیشتر از تورم عمومی بوده است، بنابراین، «اهرم نرخ تورم برای مهار تورم اجاره بها» یعنی تعیین نرخ مجاز معادل نیمی از تورم عمومی (در حالی که تورم عمومی ۴۰ درصد، نرخ مجاز ۲۵ درصد برای رشد اجاره بها تعیین شد)، باعث شد تا مصوبات دولت از واقعیت بازار اجاره مسکن عدول کند و همین امر باعث شد تا دلایل از سقف مجاز در معاملات عبور کند. تیر ارائه شده است
چرا «سقف اجاره» در آمریکا رعایت می شود؟
مدافعان «مداخله مستقیم دولت در اجاره» همواره می گویند که «تعیین اجاره بها» در کشورهای غربی مرسوم است و در ایران نیز برای مهار تورم اجاره بها مسکن «باید نرخ تعیین شود». اما هر بار که در سال های اخیر نرخ تعیین شده است، بازار اجاره از آن فراتر رفته است. چرا؟ سه پاسخ برای این سوال کلیدی وجود دارد.
در جایی مانند بازار مسکن آمریکا، قبل از اینکه به سمت بازار اجاره برود، سیاستگذار دو گام به عقب برمی‌گردد و علت اصلی بحران تورم اجاره‌بها را بررسی می‌کند. یعنی مهار تورم عمومی و تورم مسکن. در سال‌های اخیر، پس از آنکه تورم مسکن در بازار املاک آمریکا در سال ۲۰۲۲ به حداقل ۱.۵ برابر سال‌های قبل رسید و همزمان تورم عمومی افزایش یافت، سیاستگذار برای کنترل تقاضا از «ابزار نرخ بهره» استفاده کرد تا تورم مسکن را افزایش دهد. از اواسط سال ۲۰۲۳ کاهش یافته است. پس از آن در ماه گذشته طرح «تعدیل اجاره بها» مطرح شد. این طرح در آمریکا دو ویژگی اقتصادی دارد که در «الگوی ایرانی» دیده نمی شود. اولین ویژگی آن تعیین «سقف تشویقی برای رشد اجاره بها» است و نه «سقف اجباری». در طرح سیاست گذار مسکن در غرب، برای پذیرش نرخ رشد ۵ درصدی قیمت اجاره، از «معافیت مالیاتی سالانه مالکان کلان» استفاده شده است که برای همه مالکان به ویژه مالکان کوچک (حقیقی) اعمال نمی شود. ) اما شامل شرکت های لیزینگی می شود که از دولت تسهیلات دریافت می کنند. خواهد بود
دومین ویژگی طرح تنظیم اجاره بها در آمریکا نزدیک بودن نرخ تعیین شده به تورم فعلی اجاره بها در بازار مسکن این کشور است. تورم اجاره مسکن در حال حاضر در ایالات متحده ۵.۲ درصد و نرخ تعیین شده ۵ درصد است. از سوی دیگر نرخ تعیین شده برای رشد اجاره بها در آمریکا ۱.۵ برابر تورم عمومی است و مشاهده می شود که «نسبت یا ضریب بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن» از سوی دولت در نظر گرفته نشده است. سیاستمداران همچنین نرخ تعیین شده ۵ درصد حدود ۸۰ درصد تورم اجاره بها در سال گذشته در آمریکا است و اگر همین فرمول در اینجا رعایت شود، نرخ مصوب به جای ۲۵ درصد می تواند حدود ۳۳ درصد باشد که باعث کاهش نرخ ” شکاف اولیه» و تقویت امکان پذیرش نرخ دولتی توسط مالکان.
آیا این فرمول در قانون اصلاح می شود؟
در سیاست گذاری و قانون گذاری در کشور ما سابقه اصلاح قوانین وجود دارد که نمونه آن اصلاحات مکرر قانون مالیات های مستقیم در سال های اخیر است. دولت چهاردهم برای رسیدگی به قوانین حوزه مسکن می تواند قانونی را تصویب کند که ۲۵ اردیبهشت امسال از سوی رئیس جمهور ابلاغ شد که حداقل در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اصلاح شود تا نرخ تعیین شده برای رشد سالانه اجاره بها تا حدودی بازارپسند شود. همچنین جریمه های قابل توجهی برای فراتر از این نرخ در نظر گرفته شده است به طوری که در صورت ترمیم شکاف بین نرخ مصوب و وضعیت بازار، این جریمه ها قدرت بازدارندگی قابل توجهی دارند.
