خواب ساختمان ۱۰ ساله شد؛ احداث ۸۸۰هزار واحد مسکونی طی 2 سال اخیر

رکورد 1402 سرمایه گذاری عمرانی در تهران و کشور که در نهایت با تاخیر قابل توجهی منتشر شد، سخنان مدیران شهری پایتخت در ابتدای سال جاری مبنی بر «تیراژ ساخت و ساز مسکن» را زیر پا گذاشت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس داده های قبلی و آمار جدید تهیه شده توسط مرکز آمار ایران، سال گذشته برای ساخت 45 هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی صادر شد. این رقم برای بازار ملی مسکن نیز 462 هزار واحد است.

افق میهن، بررسی های «دنیای اکتیساد» در مورد نبض عرضه مسکن جدید – بر اساس ضوابط شروع آپارتمان سازی – در پایتخت نشان می دهد که ساخت و ساز از نظر عقب ماندگی، رکودی 9 ساله را به ثبت رسانده است. «کف نیاز سالانه شهر تهران به واحدهای جدید». با همین شاخص، رکود ملی ساخت و ساز مسکن به 10 سال رسیده است.

ماجرای دو حساب از ساخت و ساز مسکن در تهران

اردیبهشت امسال یکی از مدیران شهری تهران در مصاحبه ای اعلام کرد: «سال گذشته 1402 پروانه ساخت در پایتخت برای ساخت 90 هزار واحد مسکونی صادر شد». “دنیای اقتصادی” در 24 اردیبهشت او در این ماه در گزارشی با عنوان “چراغ ساختمانی روشن است؟” در همین صفحه منتشر شده و همزمان به دلیل «تجربه اعلام تیراژ تولید مسکن در سال 1401» و همچنین «واقعیت بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن در سال 1402» در آن گزارش تاکید شده است: این اولین روایت از وضعیت سرمایه گذاری یک ساختمان در تهران 1402 است که با آمار رسمی که بعداً منتشر خواهد شد قابل نقض است. نقض روایت اول با آمار دوم نیز برای بازار مسکن در سال 1401 اتفاق افتاد. در ابتدای سال 1402 در اطلاعیه ای اعلام شد که در طول سال 1401 حدود 64000 واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. سایت شهرداری با انتشار آمار رسمی از صدور پروانه ساختمانی برای ساخت 45 هزار واحد مسکونی در سال 1401 خبر داد.

اما ساخت 45 هزار واحد مسکونی در تهران طی سال 1402 به معنای رشد «صفر» تیراژ نسبت به سال 1401 است که این تابلوی رسمی سه پیام خطرناک برای سیاست گذار مسکن دارد. اولین پیام «رکود ساختمانی بی سابقه» با شاخص «شکاف بین عرضه و تقاضای سالانه» است. تهران برای برقراری تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا نیاز به ساخت حداقل 75000 واحد مسکونی در سال دارد. این برآورد در اوایل دهه 90 در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مربوطه با در نظر گرفتن نرخ ازدواج، طلاق، مرگ و میر، میزان تخریب ساختمان های حلبی نشین و همچنین روند رشد تک نفره به دست آمد. خانوارها با توجه به افزایش سن ازدواج و در سالهای بعد نیز بررسی های مشابه در شهرداری نیاز سالانه به ساخت مسکن در این منطقه را اعلام کردند.

میانگین ساخت سالانه مسکن در تهران از سال 1392 تاکنون 52000 واحد مسکونی بوده است. با توجه به افزایش تقاضای سالانه برای عرضه جدید، این «کاهش» پیامدهای خاصی برای بازار مسکن به همراه دارد که مهم‌ترین آن در سال‌های اخیر در قالب «جهش قیمت‌ها» و «کاهش سهم جدیدسازان از معاملات خرید سالانه». عملکرد ساخت و ساز مسکن در سال گذشته حتی کمتر از میانگین سالانه بوده است. پیام دوم افت گردش عرضه جدید به سطح معاملات خرید مسکن است که حاکی از «محدودیت شدید حق انتخاب متقاضیان واحدهای نوساز و نوساز» است. حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران قبل از دوران جهش قیمت – قبل از سال 1398 – به طور متوسط ​​ماهانه 12 تا 13 هزار واحد بود که این نبض خرید اما در سال های بعد تحت تأثیر جهش های مکرر قیمت ها و از بین رفتن قدرت خرید بود. به میانگین ماهانه 9 هزار واحد 6 هزار واحد رسید و در نهایت در سال گذشته به میانگین ماهانه 3800 واحد مسکونی رسید که حکایت از تعمیق رکود خرید مسکن دارد.

پیش از رکود در دو بازار ساخت و ساز و خرید مسکن، تیراژ ساخت و ساز معمولا 1.3 تا 1.4 برابر حجم معاملات بود، اما اکنون این دو پالس با یکدیگر یکسان شده اند. شوک مثبت به تقاضای خرید مسکن در تهران می تواند وارونگی ایجاد کند، زیرا تجربه نشان داده است که عوامل خروج از رکود مسکن زودتر از بازار ساخت و ساز اثر خود را در بازار خرید باقی می گذارند و فعالیت های ساخت و ساز با تاخیر تغییر فاز می دهند. این وضعیت باید به عنوان هشداری برای سیاست گذار تلقی شود و موجب فراهم شدن «شرایط بازگشت سرمایه گذاران ساختمانی» از جمله کاهش تورم تولید با سیاست های موثر شود. همچنین سیاست موثر برای «هماهنگی بازار عرضه با سمت تقاضا در صورت افزایش احتمالی تمایل به خرید در ماه های آینده» می تواند استفاده از «ظرفیت موجود بازار یعنی واحدهای مسکونی بلااستفاده» باشد.

پیام سوم «دهمین سالگرد سریال رکود تولید» است. اگر «مقایسه میزان ساخت و ساز با میزان تقاضا» را مبنای بررسی شرایط بازار ساخت و ساز از نظر وضعیت عادی یا غیرعادی بدانیم، طی 10 سال گذشته، گردش تولید مسکن همواره بوده است. کمتر از تقاضای بازار؛ میانگین تولید 52 هزار دستگاه در سال نسبت به نیاز حداقل 75 هزار دستگاه است.

تاخیر در ساخت کشوری با نیاز بازار مسکن

بررسی‌های «دنیای اکوت‌ست» از وضعیت ساخت‌وسازهای مسکونی در کشور نشان می‌دهد که رکود ساخت‌وساز در کشور رکورد ۱۰ ساله‌ای را به ثبت رسانده که یک سال بیشتر از تهران است. در کشور از سال 1392 میانگین تیراژ سالانه واحدهای مسکونی نوساز 390000 واحد مسکونی بوده است، این در حالی است که بر اساس نیازسنجی در ابتدای دهه 90، بازار ملی مسکن در مدت 10 سال به حداقل 560000 واحد مسکونی جدید نیاز دارد. روند سرمایه گذاری در ساخت و ساز بیش از 10 سال گذشته از “فقدان قابل توجه عرضه” صحبت می کند. اگرچه تیراژ ساخت و ساز مسکن در کشور نسبت به سال 1401 10 درصد افزایش یافته است، اما سطح آن حدود 20 درصد یا 100 هزار واحد با «کف نیاز به مسکن جدید» فاصله دارد.

هیأت مسکن سازی کشور از یک منظر قابل تامل است; مقایسه رکورد با وعده دولت. طبق وعده دولت قرار بود طی سال های 1401 و 1402 در مجموع 2 میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود. اما مجموع آنچه توسط بازار در 2 سال ساخته شد 880 هزار واحد بود.

سه عامل اصلی رکود مسکن

بررسی‌های «دنیای اکوت‌ست» درباره ریشه‌های رکود 10 ساله ساخت‌وساز مسکن در کشور و رکود 9 ساله تهران حکایت از «رکود بازار خرید و فروش»، «تورم بالا در تولید مسکن» دارد. همچنین «کاهش حاشیه سود ساخت و ساز در مقابل افزایش راندمان فعالیت های غیرمولد در بخش مسکن و ساختمان» سه عامل اصلی وضعیت کنونی محسوب می شود. جهش تاریخی قیمت مسکن در تهران و سپس در کشور از سال 1396 به بعد باعث شد حجم معاملات خرید به پایین ترین حد تاریخی برسد. از سوی دیگر تورم تولید مسکن در سال های اخیر بین 40 تا 100 درصد بوده است به قدری قیمتی که «نسبت قیمت زمین به مسکن» به بالای عدد 2 رسید که باعث شده بازده سرمایه‌گذاری ساختمانی در برخی مناطق تهران به زیر 15 درصد برسد و حتی جذابیت ساخت‌وساز کمتر شود. همچنین تخریب علاوه بر این دو عامل خروج سازندگان از بازار ساخت و ساز، کارایی نگهداری ملک به جای «فروش و نوساز» به نبض تولید مسکن ضربه زده است.

سوء استفاده از کمبود عرضه

در این مقطع ممکن است سیاستگذار مسکن با این ایده مواجه شود که «چون رکود چند ساله بازار ساخت و ساز را تحت تأثیر قرار داده است، پس سیاست مسکن دولت باید با قدرت بیشتری ادامه یابد». بررسی‌های «دنیای اکوت‌سات» درباره کیفیت این ایده نشان می‌دهد که به دو دلیل، این الگوی فکری و سیاستی به ضد هدف تبدیل خواهد شد. نکته اول این است که در دو سال گذشته سیاست مسکن دولت در حال اجرا بود اما شکست خورد. با توجه به اینکه ساخت مسکن دولتی با مداخله همراه است، نتوانسته «چرخ های بازار واقعی را به حرکت درآورد». تعیین قیمت مسکن دولتی کمتر از سطح قیمت بازار از یک سو و کمبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضا در شرایط کنونی اقتصاد، مانع از «تحقق هدف از ساخت مسکن بر اساس نیاز» می‌شود. . برای حل مشکل بازار مسکن و خروج از رکود خرید و فروش باید سطح تورم تولید مسکن و تورم مسکن به حد نرمال کاهش یابد تا شرایط واقعی فراهم شود نه گلخانه ای برای ورود به بازار.

نکته دوم جانمایی نامناسب مسکن دولتی است. تقاضای مسکن در داخل شهرها است و اگر در آنجا عرضه نباشد، تقاضا تحت تأثیر قرار نمی گیرد. طی دو سال گذشته «رشد مناسب در ساخت و ساز مسکن در بافت های فرسوده شهرهای کشور» اتفاق افتاد، به طوری که طبق آمار اعلام شده از سوی دولت، ساخت حدود 200 هزار واحد مسکونی در دو سال گذشته آغاز شد. سال یک راه مناسب و موثر برای افزایش عرضه مسکن جدید بافت های فرسوده شهرها است.

اما در بازار ملی مسکن مانند تهران برای «احیای سطح عرضه در کوتاه مدت و میان مدت» باید از ظرفیت های بلااستفاده بازار مسکن یعنی واحدهای خالی با ابزارهای تشویقی مانند بهره برداری کرد. همچنین ابزارهایی برای جلوگیری از رها شدن املاک – زمین و مسکن – زیرا بهبود فضای اقتصادی آینده “رونق با تاخیر در نبض ساخت و ساز” را به همراه دارد تا “رونق آنی”.