شتاب قیمت مسکن در استانهای شمالی در ۱۳ سال اخیر با مهاجرت اقلیمی
نبض سرمایه گذاری ساختمانی در استان ها واکنش های متفاوتی به جهش قیمت مسکن در سراسر کشور نشان داد. بررسی های «دنیای اقتصاد» حکایت از نرخ تورم مسکن و کاهش تولید مسکن در ۳۱ استان کشور در فاصله سال های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲ دارد، سهم تهران در بازار ساخت و ساز به نصف و در برخی استان های دارای کلانشهر بین ۱ تا ۲ واحد درصد کاهش یافته است. .
افق میهن از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲ میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه در کشور ۴۴ برابر شده است. این در حالی است که طی این دوره ۱۳ ساله تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط واحدها ۳۳ درصد کاهش داشته است. البته سهم استان های مختلف در این کاهش یکسان نیست و در حالی که اکثر استان ها با کاهش چشمگیر صدور پروانه مواجه بوده اند، سهم برخی استان ها از ساخت و ساز مسکن در کشور افزایش یافته است.
دنیای اقتصاد نوشت: در واقع رکود بر استان های مختلف تاثیر یکسانی نداشته است. برخی استان ها از نظر صدور پروانه ساخت وضعیت بهتر و برخی وضعیت بدتری دارند. در حالی که چالش تامین زمین و قیمت تمام شده آن، هزینه ساخت، عدم فروش خانه های ساخته شده، عدم تمایل به فروش خانه و مشکل در اخذ پروانه ساختمانی از عوامل اصلی رکود ساخت و ساز مسکن در اکثر کلانشهرها است. مهاجرت اقلیمی، حضور گردشگران تفریحی و مذهبی، ساخت و ساز مسکن ملی و هجوم تقاضای سرمایه از کل کشور به برخی شهرهای خوش آب و هوا باعث شده است که برخی استان ها کمتر از سایر مناطق کشور از رکود حاکم بر ساخت و ساز آسیب ببینند. صنعت
«دنیای اقتصاد» در راستای بررسی دلایل تشدید تورم و رکود در صنعت ساختمان و الگوهای مختلف شهرهای مختلف در این شرایط رکود با ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره انجمن بین المللی انبوه سازان. استان تهران، شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن معماران و شهرسازان، محمود پژوم، عضو هیئت مدیره کانون انبوه سازان خراسان رضوی، مهدی شیخ سجادیه، عضو هیئت مدیره انبوه سازان. استان اصفهان و ابوالقاسم قوپرانلو، عضو هیئت مدیره انبوه سازان استان مازندران و تعدادی از فعالان بازار ساخت و ساز در استان ها به گفت و گو پرداختند. حاصل این صحبت ها به طور خلاصه سه تصویر از وضعیت صنعت ساختمان کشور ترسیم می کند.
تابلوی اول نشان دهنده رکود شدید حاکم بر صنعت ساختمان در کشور است. بر اساس گزارش های رسمی مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۹۲، ۶۸۹۰۰۰ پروانه ساختمانی مسکونی بر اساس تعداد واحدها در کل کشور صادر شده است. این رقم در سال ۱۴۰۲ معادل ۴۶۲ هزار پروانه بود و به این ترتیب در این دوره ۱۳ ساله صدور پروانه خانه سازی در کشور ۳۳ درصد کاهش یافت. این در حالی بود که در سال ۱۳۹۰ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور معادل ۷۱۶ هزار تومان بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، متوسط هر مترمربع خانه در کشور در ابتدای سال ۱۴۰۲ به ۳۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب در این دوره ۱۳ ساله متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور ۴۴ برابر شد. پس از آغاز سال ۱۴۰۲، مرکز آمار ایران از اعلام قیمت مسکن در کشور خودداری کرده است.
در حالی که تورم قیمت مسکن و رکود در ساخت و ساز دو موضوع حاکم بر بخش ساختمانی کشور در ۱۳ سال گذشته بوده است. اما وضعیت استان های مختلف از نظر تورم قیمت و رکود ساخت و ساز یکسان نیست. از مجموع استان های مورد بررسی، چهار استان که هر کدام یک کلانشهر دارند، در این دوره ۱۳ ساله افزایش قیمتی بالاتر از میانگین کشوری را به ثبت رسانده اند و در عین حال بیش از رکود عمومی دچار رکود شده اند. غالب در صنعت ساختمان تورم بالاتر از میانگین کشوری و رکود بیش از رکود بازار ملی، این چهار استان را در وضعیت آسیب پذیرتری نسبت به سایر استان های کشور قرار داده است. این چهار استان تهران، البرز، خوزستان و قزوین هستند. استان های مذکور طی دوره ۱۳ ساله از ابتدای دهه ۹۰ تا ۱۴۰۲ با کاهش ۵۰ تا ۸۰ درصدی صدور پروانه ساختمانی مواجه بوده اند. بررسی های «دنیای اکوتست» حاکی از آن است که پنج عامل اصلی در پیدایش این وضعیت مؤثر بوده است. گرانی زمین، هزینه ساخت، عدم فروش خانه های ساخته شده، بی رغبتی صاحبان خانه های خالی به فروش خانه و طولانی بودن زمان صدور پروانه که منجر به افزایش تورم ساخت و ساز می شود.
پنل دوم افزایش و کاهش صدور مجوز در استان های مختلف را نشان می دهد. طی ۱۳ سال گذشته از ابتدای دهه ۹۰ تا ۱۴۰۲ در حالی که سهم برخی استان ها از صدور پروانه ساختمانی در کشور کاهش یافته است، سهم برخی استان های دیگر از کل ساخت و ساز کشور افزایش یافته است. در واقع کشور در زمینه صدور مجوز در حال رشد و سقوط بوده است. با ساختمانی مواجه شده است.
تهران، البرز، بوشهر، خوزستان و قزوین از جمله شهرهایی هستند که سهم آنها از کل پروانه های ساختمانی کشور به شدت کاهش یافته است. در حالی که سهم شهر تهران از کل پروانه های ساختمانی در اوایل دهه ۹۰ ۲۸ درصد بود. این سهم در سال جاری به ۸ درصد رسید. سهم استان تهران از کل مجوزهای کشور در سال ۱۳۸۹، ۶/۳۱ درصد بوده که این سهم در سال ۱۴۰۲ تقریباً به نصف کاهش یافته و به ۷/۱۶ درصد رسیده است. سهم خوزستان از کل مجوزهای کشور از ۴ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۳ درصد در سال گذشته رسید. این در حالی بود که سهم استان البرز از تعداد پروانه های صادره از ۳.۷ درصد به ۳.۴ درصد در دوره ۱۳ ساله منتهی به ۱۴۰۲ افزایش یافت و سهم استان بوشهر از تعداد پروانه های صادره از ۱.۶ درصد به ۱.۳ درصد کاهش یافت. در دوره مورد بررسی . سهم قزوین نیز از ۴.۹ به ۲.۱ درصد کاهش یافت.
اما وضعیت برای برخی استان ها از نظر سهم از کل مجوزهای صادر شده در کشور متفاوت بود. اصفهان و خراسان رضوی از جمله این استان ها بودند. تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در استان اصفهان در سال ۱۳۹۲ معادل ۵۹ هزار واحد بوده که این تعداد با ۱۸ درصد کاهش به ۴۸ هزار واحد رسید. با وجود این سهم استان اصفهان از کل پروانه های کشور از ۷.۷ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۱۰.۵ درصد در سال ۱۴۰۲ رسید و در واقع رکود صنعت مسکن در این استان کمتر از میانگین کشوری بود.
خراسان رضوی نیز در دوره مورد بررسی رکود بسیار کمتری نسبت به میانگین کشوری داشته است. تعداد پروانه های صادر شده در خراسان رضوی از ۳۳ هزار و ۶۵۲ واحد در سال جاری به ۳۲ هزار و ۸۱۵ واحد افزایش یافت. به این ترتیب تعداد مجوزهای صادر شده در این استان تنها ۲ درصد کاهش یافت. با این حال سهم خراسان رضوی از کل پروانه های کشور از ۴.۴ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۷ درصد در سال ۱۴۰۲ افزایش یافت. بررسی های «دنیای اکوستود» از فعالان حوزه ساخت و ساز مسکن در این استان ها حاکی از ورود حضور گردشگران زیارتی و غیر زیارتی این دو استان و نیز سهم بیشتر این دو استان در ساخت مسکن دولتی، دلیل وضعیت بهتر آنها در ساخت و ساز مسکن نسبت به سایر استان ها است. در واقع افزایش تقاضای مسکن در این دو استان باعث شده است که ساخت و ساز مسکن در این استان ها نسبت به سایر مناطق کشور از رونق نسبی برخوردار باشد. در عین حال به گفته فعالان ساخت و ساز مسکن در این مناطق، تخصیص زمین برای آغاز پروژه های ملی مسکن در استان های اصفهان و خراسان رضوی نسبت به سایر کلانشهرها وضعیت مطلوب تری داشته است و این امر باعث شده تا آمار صدور مجوز در این مناطق مطلوب تر است.
پنل سوم نیز دلایل رفتار استثنایی استان ها در این دوره رکود تورمی را بیان می کند. استان هایی مانند مازندران و گیلان در این جدول قرار دارند. این مناطق در دهه گذشته با تورم بالاتر از میانگین کشوری مواجه بوده اند. اما در عین حال میزان ساخت و ساز مسکن نیز در این مناطق افزایش یافته است. بررسی های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که رشد تقاضای خرید مسکن در مناطق شمالی کشور موجب رشد قیمت مسکن در استان های شمالی کشور و همچنین رونق ساخت و ساز در این مناطق شده است. طی ۱۳ سال گذشته از ابتدای دهه ۹۰ تا ۱۴۰۲ میانگین قیمت مسکن در مازندران ۴۸ برابر شده است که بالاتر از میانگین کشوری است. این در حالی است که تعداد پروانه های ساخت و ساز در این استان تنها ۹ درصد کاهش داشته که به مراتب کمتر از کاهش ۳۳ درصدی کشور بوده است. همچنین سهم مازندران از پروانه های ساختمانی در کل کشور از ۳ به ۴.۵ درصد افزایش یافته است.
مهاجرت اقلیمی، خرید مسکن توسط گردشگران و تقاضای سرمایه سه نوع تقاضای ورود به بازار مسکن در استان های شمالی کشور است. این سه دسته تقاضا، بازار ساخت و ساز مسکن در این مناطق را تا حدودی در برابر رکود عمومی حاکم بر بخش ساخت و ساز مقاوم کرده است. البته ورود این تقاضا به بازار باعث شده تا قیمت مسکن در این استان ها بیشتر از قیمت مسکن در سایر نقاط کشور رشد کند.
