آیا بانک‌ها در بازار مسکن قیمت‌سازی می‌کنند؟ / شبکه بانکی غول بازار بزرگ املاک!

به گزارش افق میهن، بر اساس گزارش بانک مرکزی از ارزش و تعداد دارایی های ملکی بانک های کشور، شبکه بانکی دارای ۱۱ هزار و ۳۴۱ شعبه و شعبه مرکزی است و تعداد سایر املاک نیز به ۱۲ هزار و ۵۶۲ واحد رسیده است که ارزش آنها یک میلیون و ۰۰۰۰۰ تومان برآورد شده است.

در بین بانک ها، بانک سپه بیش از ۲۶۰۰ ملک دارد و بیشترین سهم از دارایی های ملکی را به خود اختصاص داده است. این ارقام در حالی منتشر می شود که سال هاست بانک ها را یکی از عاملان اصلی تعیین قیمت در بازار مسکن می دانند.

فعالان بازار مسکن معتقدند بانک ها به عنوان غول های بزرگ بازار مسکن به دلیل حجم بالای دارایی و تاثیرگذاری بر سیاست های پولی و بانکی، عملا دست بازتری در قیمت گذاری دارند. در برخی موارد، بانک‌ها حتی ممکن است ارزش دارایی‌های مستغلات خود را به اشتباه تغییر دهند تا ترازنامه خود را تنظیم کنند. اقدامی که باعث نوسانات قیمت در مناطقی می شود که این املاک در آن قرار دارند.

کارشناسان بازار املاک هشدار می دهند که این گونه رفتارهای سفته بازانه به ویژه در بازار رکودی مانند مسکن موجی از بی ثباتی و قیمت گذاری کاذب را در پی خواهد داشت. اما ارزش اموال شبکه بانکی کشور چه تاثیری بر بازار املاک خواهد داشت؟ آیا واقعا بانک ها مافیای بازار املاک هستند؟

بسیاری از املاک برای وصول بدهی ها از بانک ها مصادره شد

فردین یزدانی کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با افق میهن وی تصریح کرد: ۱۲ هزار ملک در اختیار بانک ها عدد قابل توجهی است اما ورود آنها به بازار مسکن به راحتی قابل بررسی نیست و در هر صورت ورود این دارایی ها به بازار املاک در صورت وجود مشتری برای این املاک می تواند موفقیت آمیز باشد.

وی افزود: در شرایط فعلی نمی توان تصور کرد که این املاک به راحتی قابل فروش باشد، نکته دیگر این است که بسیاری از این املاک به احتمال زیاد درگیر دعوای حقوقی هستند و برای وصول بدهی توسط بانک ها توقیف شده اند، بنابراین خریداران نیز باید انتظار هزینه های مبادلاتی را داشته باشند.

اگر املاک بانک ها در مناطقی مانند تهران متمرکز شود، ممکن است بر بازار املاک تهران تأثیر بگذارد

یزدانی در ادامه توضیح داد: اما با توجه به رکود شدید بازار و رکود قیمت ها نسبت به هزینه ها، فکر نمی کنم ورود این حجم از املاک تاثیر قابل توجهی بر بازار املاک داشته باشد.

وی افزود: اگر در نظر بگیریم که در سال های رکود حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار معامله ملکی انجام می شود، در واقع این رقم در سطح کشور چندان زیاد نیست، اما اگر این املاک در مناطقی مانند تهران متمرکز شوند، ممکن است بر بازار املاک تهران تأثیر بگذارند.

هنگامی که تعداد قابل توجهی از املاک بانک در مناطق خاصی متمرکز می شود، بانک ها ممکن است قیمت ها را به جای مقرون به صرفه بودن ایجاد کنند.

یزدانی در تشریح تاثیر ضوابط بانکی بر قیمت گذاری در بازار املاک، گفت: در مورد تاثیر این املاک بر قیمت املاک باید گفت که در سطح کشور تاثیر چندانی ندارند، اما اگر تعداد قابل توجهی از آنها در مناطق خاصی متمرکز شوند، بانک ها می توانند به جای اینکه در بازار تعیین شوند، قیمت های خود را در بازار تعیین کنند؛ یعنی قیمت گذاری.

این کارشناس بازار مسکن افزود: در غیر این صورت نمی توان این واحدها را به این صورت قیمت گذاری کرد مگر اینکه در مناطق خاصی متمرکز شوند، اما برای پاسخگویی بهتر به این سوال نیاز به اطلاعات دقیق تری است، البته خارج از این دو حالت نیست.

بانک‌هایی با سهم ۵ درصدی از املاک برای فروش در تهران می‌توانند بر قیمت ملک در پایتخت تأثیر بگذارند

یزدانی ادامه داد: اگر نسبت این املاک در تهران حدود پنج تا ده درصد واحدهای فروش باشد، بانک‌ها می‌توانند با تبلیغات بازاری قیمت‌ها را تعیین کنند.

وی افزود: اما اگر این املاک در سراسر کشور پراکنده باشند و ارتباط آنها با کل بازار قابل توجه نباشد، نمی توانند نقش تعیین کننده ای در قیمت گذاری داشته باشند. همچنین در شرایط رکودی کنونی، ورود این املاک نه افزایش قیمتی خواهد داشت و نه به کاهش محسوس بازار مسکن منجر می شود.

هیچ کتمانی وجود ندارد که بانک ها نیز در بازار املاک و مستغلات سفته بازی می کنند

یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا بانک ها مافیایی و سفته بازان بازار املاک هستند یا خیر، پاسخ داد: من معتقد نیستم که بانک ها مافیای بازار مسکن هستند و این موضوع صحت ندارد و این حجم از اموال غیرمنقول که در بانک ها سپرده می شود عمدتا به دلیل اوضاع نابسامان اقتصادی و عدم وصول مطالبات بانکی است.

وی افزود: بنابراین نمی توان به بانک ها به عنوان مافیای بازار املاک نگاه کرد، اما اینکه بانک ها در بازار املاک نیز سفته بازی می کنند نمی توان کتمان کرد اما این رفتار سفته بازانه نمی تواند در بازار مسکن تعیین کننده و موثر باشد.

بانک ها همراه با دیگر بازیگران بازار املاک و مستغلات از فرصت های سوداگرانه بهره برداری می کنند

یزدانی درباره سفته بازی بانک ها گفت: به هر حال بانک ها به عنوان فعال بازار از فرصت های سفته بازی استفاده می کنند اما به نظر من در شرایط فعلی نقش تعیین کننده ای ندارند. وضعیت بازار بسیار بحرانی تر از آن است که بتوان همه عوامل را به رفتار بانک ها نسبت داد.

وی در ادامه افزود: به عنوان مثال در منطقه ۲۲ تهران شرکت های بزرگی وجود دارند که قدرت نسبی در قیمت گذاری در منطقه دارند و الزاماً وابسته به بانک ها نیستند، اما در شرایطی که تقاضا در کمترین حد خود باشد، این قدرت قیمت گذاری نیز تاثیر چندانی نخواهد داشت.

یزدانی در پایان خاطرنشان کرد: در مجموع به نظر من بانک‌ها پاسخگوی بحران در بازار مسکن نیستند، زیرا همه ظروف و قابلمه‌ها شکسته هستند، اما مانند سایر بازیگران نقش خود را در این بازار ایفا می‌کنند.

گزارش های بیشتر را می توان در صفحه آپارتمان ها یافت.