ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی رشت در ۲۶ بند با تاکید بر حفظ اراضی کشاورزی و بافت تاریخی

جلسه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از ابلاغ ضوابط بلندمرتبه سازی شهر رشت در قالب 26 بند با تاکید بر حفظ اراضی کشاورزی و بافت تاریخی و پاسخگویی به نیاز مسکن در مناطق مجاز خبر داد.

افق میهن، غلامرضا کاظمیان دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مکاتبه با هادی حق شناس استاندار گیلان مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص پروژه بلندمرتبه سازی رشت را ابلاغ کرد.

بر اساس این مصوبه، شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه هشتم تیر 1405 مطابق جلسه 5 اردیبهشت 1405 کمیته تخصصی مقررات، لوایح و سیاستگذاری شورای عالی و بازدید تعدادی از نمایندگان این کمیته در دوازدهم اردیبهشت مصوبه 1405 شهر رشت در راستای ضرورت بلندمرتبه سازی در این شهر با هدف جلوگیری از توسعه افقی، حفاظت از اراضی کشاورزی اطراف شهر و پاسخگویی به نیاز مسکن شهری، با توجه به مصوبات سال 1395 هیات وزیران و شورای عالی در خصوص ضوابط کلی بلندمرتبه سازی در ایران، با در نظر گرفتن طرح بلندمرتبه سازی در ایران، با در نظر گرفتن طرح بلندمرتبه سازی شهر رشت به تصویب رسید.

1- جانمایی ساختمان های بلندمرتبه در شهر رشت بر اساس طرح مذکور در قالب محدوده و محور به شرح نقشه پیوست تصویب شد. بر اساس طرح مذکور، مساحت کل مناطق مذکور 266.6 هکتار است. (لازم به ذکر است که از کل مساحت بلندمرتبه های پیشنهادی، 223.9 هکتار در طرح تثبیت تفصیلی بلندمرتبه و تنها 42.7 هکتار در طرح بلندمرتبه سازی فوق الذکر در نظر گرفته شده است.)

2- سقف احداث ساختمان های بلندمرتبه در کلیه قطعات واقع در حریم ها و حاشیه ها 2000 متر مربع و در قطعات با کد پلکانی 2500 متر مربع می باشد.

3- اختصاص حداقل 20 متر مربع فضای باز به ازای هر واحد در کلیه مناطق مسکونی الزامی است.

4- با تفکیک اراضی کشاورزی در حدود قانونی برای اجرای پروژه های بلندمرتبه پس از تصویب کمیسیون ماده 5 مخالفت شد.

5- تعیین متراژ بلندمرتبه‌ها تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و فقط در اراضی با کاربری مسکونی، گردشگری و مختلط قابل اجرا می‌باشد، کاربری مساحت در سایر کاربری‌ها همانند کاربری طرح مصوب شهر رشت می‌باشد.

6- با پیشنهاد مشاور در خصوص طبقه بندی تراز ارتفاع به ترتیب ارتفاع 1، 2، 3 و 4 با تراکم حداکثر 8 طبقه در طبقه همکف، حداکثر 12 طبقه در طبقه همکف، حداکثر 16 طبقه در طبقه همکف و بیش از 17 طبقه موافقت شد.

7- بنا به پیشنهاد نماینده وزارت نیرو مقرر شد جهت رعایت حریم تاسیسات آب و فاضلاب و حریم چاه های آب شرب از شرکت مذکور استعلام و نتیجه در اسناد پروژه درج گردد. همچنین به منظور استفاده بهینه از منابع آبی در راستای «طراحی و اجرای سامانه جمع آوری و استحصال آب باران توسط متقاضیان بلندمرتبه» سازوکارهای تشویقی برای اجرای سامانه فوق اعم از تخفیف عوارض و … اجرا شود که در کمیسیون ماده 5 بررسی و تصویب شود. (مکانیسم های تشویقی فوق شامل افزایش تراکم و سطح اشغال نمی شود.)

8- جداول استانداردهای ساختمانی به شرح زیر تصویب شد:

منطقه مسکونی

منطقه مختلط

حوزه فعالیت

9- کلیه پارکینگ های مورد نیاز مجتمع های بلند مرتبه باید در چارچوب ضوابط ضوابط اقدام شهر تامین شود در غیر این صورت تراکم و سطح اشغال مصوب به میزان تعداد پارکینگ های ارائه شده تنظیم شود. با توجه به شرایط اقلیمی و منابع آب زیرزمینی شهر رشت، در صورت عدم تامین تمامی پارکینگ های مورد نیاز، حداکثر 3 طبقه روی زمین (غیر از تراکم ساختمانی) برای پارکینگ قابل اختصاص می باشد.

10- استفاده از ضوابط بلندمرتبه سازی در اراضی واقع در حاشیه بلوار شهید انصاری، روبروی پارک ملت به مساحت 5 هکتار (M116) منوط به واگذاری 50 درصد از زمین فوق (که مشجر است) برای اجرای فضای سبز به شهرداری می باشد در غیر این صورت طرح تفصیلی ملاک عمل مصوب می باشد.

11- نسبت به اراضی واقع در لاکان (دو قطعه M116 و R253) واقع در قسمت جنوبی لاکان در صورت واگذاری حداقل 35 درصد از هر یک از قطعات فوق با هفت کاربری خدماتی به شهرداری، در بقیه آنها ضوابط بلندمرتبه سازی قابل استفاده است در غیر این صورت ضوابط طرح تفصیلی مصوب ملاک عمل می باشد.

12- استفاده از ضوابط بلندمرتبه سازی در اراضی واقع در خیابان امین الضرب (ر255) منوط به استفاده از 50 درصد از این زمین با کاربری سبز عمومی به شهرداری می باشد در غیر این صورت ضوابط طرح تفصیلی مصوب ملاک عمل می باشد.

13- رعایت کلیه مقررات و مسائل ملی ساختمان از جمله ملاحظات پدافند غیرعامل، استفاده از فناوری های نوین و مقاوم در برابر زلزله و همچنین رعایت مقررات بهداشتی و ایمنی به ویژه مقررات مربوط به سازمان آتش نشانی الزامی است.

14- در پهنه های مصوب شهرداری باید طبق ضوابط و مقررات عمل کند و هیچ گونه درخواستی برای افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم، کاهش سرانه فضای باز، عدم تامین پارکینگ و … در کمیسیون ماده 5 قابل طرح نیست.

15- در خصوص نحوه اعطای خسارت مابه التفاوت تراکم طرح مصوب قطعه های واقع در محدوده ها و محورهای بلندمرتبه با تراکم پیشنهادی ساختمان های بلندمرتبه، موضوع سرانه اجرای خدمات عمومی در بافت های فرسوده یا بافت های فاقد خدمات توسط مالکان این قطعات و یا نحوه استفاده از حق نهایی برای توسعه و واگذاری زمین های مورد نظر. تصمیم گیری در کمیسیون ماده 5 و ضمیمه اسناد طرح مذکور می باشد.

16- طرح معماری کلیه ساختمانهای بلند باید به تایید کمیته منظر شهر برسد. در کمیته باید به معماری سبز و ساخت ساختمان های سبز توجه ویژه شود.

17- انجام مطالعات و رعایت کلیه ضوابط و مقررات مربوط به پدافند غیرعامل به ویژه ضوابط مختص ساختمان های بلند در طرح فوق الزامی بوده و در اسناد طرح نیز باید رعایت شود. همچنین لازم است مقررات به گونه ای طراحی شود که حداقل فضای امن و سرپناه ذکر شده در مصوبه مورخ 18 مرداد 1404 برای تحقق کمیته دائمی پدافند غیرعامل کشور. ضمناً با توجه به اهمیت مطالعات پدافند غیرعامل مقرر شد حداکثر ظرف مدت یک ماه مطالعات فوق توسط کارشناس ذیصلاح تهیه و به تایید سازمان پدافند غیر عامل استان برسد.

18- رعایت مقررات زیست محیطی با تاکید بر مدیریت پساب و پسماند طبق نامه شماره 8455/30/1404/صفحه 18. بهمن 1404 اداره کل حفاظت محیط زیست استان گیلان الزامی است.

19- در راستای سیاست‌های شورای عالی در خصوص رعایت ملاحظات و الزامات تاب‌آوری شهری و توجه به پهنه‌ها و محدوده‌های فرعی فرونشست زمین، مقرر شد نقشه پهنه‌بندی و درجه‌بندی فرونشست زمین سازمان نقشه‌برداری کشور در مناطق و محورهای بلندمرتبه و بر اساس نظر مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در ضوابط راه، مسکن و شهرسازی در ضوابط راه‌اندازی و ساخت و ساز در سازمان راهداری و شهرسازی در دستور کار قرار گیرد. مناطق صرفا بر اساس نظر مرکز تحقیقات خواهد بود.

ممنوعیت بلندمرتبه سازی در بافت تاریخی

20- به منظور جلوگیری از تبعات منفی توسعه عمودی در بافت تاریخی شهر رشت هرگونه بلندمرتبه سازی در محدوده بافت تاریخی ممنوع است. همچنین در سایر نقاط شهر رعایت کلیه ممنوعیت ها و مقررات آثار ثبت شده (در صورت وجود) در محدوده ها و محورهای تعیین شده به عنوان مرتفع الزامی است.

21- به منظور به حداقل رساندن اثرات منفی بر محیط زیست و ایجاد ساختمان های هماهنگ با طبیعت، تدوین قوانینی در خصوص معماری سبز ساختمان های بلند ضروری است.

22- با توجه به استفاده از افراد با موقعیت های اجتماعی متفاوت بر اساس وقوع مناطق بلندمرتبه در موقعیت های جغرافیایی مختلف، متراژ واحدهای مسکونی ساختمان های بلندمرتبه متناسب با موقعیت اجتماعی هر ساختمان باید متنوع شود.

23- رعایت فاصله جانبی و پوشش فضایی در استقرار ساختمان های بلند الزامی است.

24- به منظور رعایت سقف جمعیتی طرح مصوب و ارائه خدمات بر اساس این جمعیت، در زمان صدور پروانه ساختمانی، ضمانت‌های لازم از بلندمرتبه‌سازان اخذ شود تا از عدم وجود تخلفات ساختمانی و شهرسازی از قبیل مازاد اشغال، تعداد طبقات مازاد و یا تخلفات در نحوه استقرار و ضوابط رجعتی ساختمان اطمینان حاصل شود.

25- بستر و حریم کلیه مسیل ها و رودخانه ها در کلیه مناطق و محورهای تعیین شده برای احداث ساختمان های بلندمرتبه بر اساس نظریه شرکت آب منطقه ای استان (شماره 33223/900/04/24 مورخ 6). بهمن 1404) باید رعایت شود. همچنین در خصوص حریم کیفی آب های سطحی (براساس قانون 782 سازمان برنامه و بودجه ابلاغی 1403) و حریم چاه های کشاورزی (در صورت وجود) از شرکت فوق استعلام و نتیجه در اسناد پروژه منعکس شود.

26- هرگونه احداث ساختمان بلندمرتبه در مجاورت اماکن مربوط به نیروهای مسلح از نظر مسائل امنیتی منوط به اخذ استعلام از دستگاه مربوط خواهد بود.

در پایان این مصوبه آمده است: در اجرای ماده 42 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های عمرانی و عمرانی مصوب هیات وزیران، اسناد طرح شامل نقشه ها و ضوابط در مقیاس مناسب تهیه و در اسرع وقت جهت ابلاغ به دبیرخانه ارسال شود.