اصلاح نظام بانکی و مدیریت زمین، خانه‌دار شدن مردم محال است :: افق میهن
رئیس پیشین مشاوران و وکیل املاک و مستغلات کشور ، بازار مسکن ، دلایل اصلی هزینه بالا و بحران مسکن ، به ویژه جوانان را شرح داد و تأکید کرد که بیشتر مشکلات به دلیل مدیریت نادرست زمین و گمانه زنی ها در بازار است.
به گفته نجوهباری ، رئیس پیشین مشاوران و وکیل املاک و مستغلات این کشور ، حسام آقابایی بازار مسکن را بیان کرد ، دلایل اصلی گران قیمت و بحران مردم ، به ویژه جوانان ، تأکید کرد که بیشتر مشکلات مربوط به مدیریت نادرست زمین و گمانه زنی ها در بازار است.
“من از کودکی در املاک و مستغلات فعال بوده ام ؛ پدر من همچنین سالها در این کلاس و در اتحادیه مشاوره املاک و مستغلات تهران مسئولیت پذیر بود. به همین ترتیب ، من در سال ۳ وارد اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات شدم و تا سال ۴ مسئولیت های زیادی داشتم.
در این مدت ، من تقریباً تمام مسئولیت های هیئت مدیره اتحادیه ، معاون رئیس جمهور ، معاون دوم رئیس جمهور ، دبیرخانه و بازرسی را تجربه کردم و تنها موقعیتی که من مسئول آن نبودم ، خزانه داری بود. من همچنین رئیس اتحادیه املاک و مستغلات تهران بین ۱ تا ۲ سال بودم. علاوه بر این ، من همچنین به عنوان رئیس کمیسیون حقوقی انجمن صنفی تهران ، مشاور حقوقی رئیس انجمن صنفی ایران و در زمینه اسناد خدمت کردم. به طور کلی ، من نزدیک به ۵ سال است که مستقیماً مسئولیت اصناف را بر عهده دارم و حدود ۵ سال است که در بخش املاک و مستغلات فعال هستم.
دلایل گران و ناآرامی در بازار مسکن
وی افزود: “بازار مسکن امروز خوشحال نیست.” باید بپرسید که چرا این بازار همیشه در بحران است ، در حالی که ما در ایران مشکلی نداریم. متأسفانه ، مسکن به یک رویای غیرقابل دستیابی برای مردم تبدیل شده است. بسیاری از مشکلات اجتماعی مانند افزایش سن ازدواج و کاهش نرخ ازدواج به دلیل گران بودن و عدم دسترسی به مسکن است.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات ادامه داد: بیش از ۲ تا ۵ درصد از قیمت مسکن مربوط به زمین است و تنها ۲ تا ۵ درصد از هزینه برای ساخت و ساز است. با این حال ، کشور ما در زمین و امکان توسعه شهرها کمبود ندارد. مشکل اصلی سوء مدیریت و گمانه زنی های زمین برخی از مدیران و فعالان این بخش است. اگر مدیریت زمین در کشور انجام شود و قیمت زمین کاهش یابد ، مطمئناً قیمت نهایی مسکن نزدیک به سطح متناسب با درآمد مردم خواهد بود.
ضرورت مدیریت زمین و کاهش قیمت مسکن واقعی
وی گفت: “ما می خواهیم قیمت ها را به سطح واقعی کاهش دهیم ، نه قیمت گرامری.” امروزه تولید کننده زمین با شکل فوق ؛ فرض کنید برای زمین ۲ میلیون در هر متر مربع و ۲ میلیون برای ساخت و ساز ، در مجموع ۲ میلیون هزینه دارد. تولید کننده برای سودآوری حداقل ۲ ٪ به این رقم اضافه می کند و در نهایت این ساختمان را حدود ۲ میلیون متر به فروش می رساند. چنین قیمت هایی با قدرت مالی زوجین جوان ، کارمندان یا حتی بسیاری از مدیران مطابقت ندارد.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات اضافه کرد: “اکنون بیش از یک سال و نیم است که بانک مرکزی آمار رسمی را به طور متوسط قیمت مسکن منتشر نکرده است ؛ اما بررسی های میدانی نشان می دهد که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در حدود ۲ میلیون تومن است. به همین ترتیب ، یک آپارتمان ۲ متری حدود ۵ میلیارد دلار هزینه دارد ، که حتی یک زن و شوهر نیز تقریباً غیرممکن است.
بدون اصلاحات ساختاری در زمینه زمین و سیستم بانکی ، هیچ امیدی به بهبود شرایط بازار مسکن وجود ندارد
وی گفت ، با اشاره به بحران مسکن در کشور ، ریشه های غیرمعمول در سوء مدیریت زمین ، سیاست های شهری و ورود بانک ها به حوزه شرکت ها ، تأکید کرد که بدون اصلاحات ساختاری در این زمینه و سیستم بانکی ، هیچ امیدی به بهبود شرایط بازار مسکن وجود ندارد.
وی گفت: زوجی که هر دو شاغل هستند دارای مدرک کارشناسی ارشد یا دکترا هستند و بالاترین حقوق اشتغال را دریافت می کنند.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات افزود: “این مبلغ برای خرید چند متر خانه حتی برای زوجین ، حتی برای چند متر خانه ، کافی نیست ؛ چه رسد به یک واحد مسکونی کامل. این وضعیت نشان می دهد که دلایل رشد غیرمعمول قیمت مسکن باید عمیقاً مورد بررسی قرار گیرد.
دلایل رشد غیرمعمول قیمت مسکن
وی گفت: “تورم در کشور ما وجود دارد و همه کالاها گران هستند ، اما مسکن کالایی نیست که بتواند با سایر کالاها مقایسه شود.” اگر وزارت راه و توسعه شهری ، جهاد کشاورزی و سایر سازمان های مرتبط وارد میدان مدیریت زمین شوند و هزینه زمین را کاهش دهند ، قیمت مسکن به طور طبیعی کاهش می یابد.
وی گفت: “متأسفانه ، دولت ها در مدیریت زمین فقیر بوده اند و تزریق زمین متناسب با آماده سازی زمین نبوده است.” در تهران نیز حدود سه دهه پیش ، رشد غیرمعمول برج و احتقان آغاز شد ، که خلاف قانون اساسی و اصول آماده سازی زمین بود.
احتقان و بحران شهری
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات خاطرنشان کرد: تهران شهری بود که منابع آب و زیرساخت برای ۵ میلیون نفر پیش بینی شده بود. اما با تراکم گسترده ، به یک کلانشهر متروپولیتن در زمینه آب و برق تبدیل شد. این وضعیت منعکس کننده سیاست های اشتباه در زمینه تولید مسکن در تهران است.
وی گفت: “اولین شاخص توسعه شهری تأمین زیرساخت های حیاتی مانند آب ، برق و گاز است.” وقتی صحبت از برجستگی بدون در نظر گرفتن این ملاحظات می شود ، نتیجه چیزی جز بحران برای شهروندان نخواهد بود.
نقش بانک ها در گمانه زنی های بازار مسکن
امروز ، متوسط قیمت مسکن در تهران به مرز ۲ میلیون تومان و در کشور به حدود ۲ میلیون تومان رسیده است. تعدادی که به هیچ وجه متناسب با درآمد خانوارهای میانه نیست.
وی افزود: در این شرایط ، بانک ها به جای ایفای نقش پشتیبانی ، به شرکت ها نقل مکان کرده اند. ” در حالی که این قانون طبق قانون ممنوع است ، ورود یا فروش مسکن ممنوع است ، اما بانک های خصوصی و حتی برخی از بانک های دولتی دارای دارایی های بزرگ هستند و به یکی از اصلی ترین عوامل در رشد غیرمعمول قیمت مسکن تبدیل شده اند.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوره املاک و مستغلات این کشور خاطرنشان کرد: اگر بانک ها گمانه زنی ها و تجملاتی را ترک کنند و به سمت پشتیبانی واقعی از تولید مسکن متناسب با نیازهای مردم حرکت کنند ، بخشی از مشکلات بازار مسکن برطرف می شود. با این حال ، اصل تولید مسکن بر عهده سازندگان انبوه و تولید کنندگان است ، نه بانک ها.
