بازار ملک کی از رکود خارج می‌شود؟ [تحلیل و زمان خرید]
وضعیت بازار ملک، تاثیر مستقیمی در اقتصاد کشور دارد. وقتی بازار ملک در رکود است، کسب‌وکارهای مختلف از کارگران ساختمانی گرفته تا سازندگان و تولید کنندگان مصالح و حتی خریداران مسکن تحت تاثیر قرار می‌گیرند.
رکود باعث کاهش تقاضا و کاهش تعداد معاملات می‌شود. اما به دلیل چسبندگی قیمت ملک در ایران، معمولا شاهد افت قیمت حتی در دوره رکود نیستیم. بلکه معمولا در دوره رکود، قیمت ملک کمتر از نرخ تورم رشد می‌کند. سوال مهمی که در این شرایط مطرح می‌شود این است که آیا این وضعیت پایان می‌یابد یا ادامه‌دار خواهد بود؟
آیا بازار مسکن از رکود خارج می‌شود؟
هر بازاری، از جمله بازار مسکن، دارای چرخه‌هایی است. این چرخه‌ها شباهت بسیار زیادی به فصل‌های سال دارند. چرخه‌های بازار مسکن عبارتند از:
- دوره رونق
- دوره گذار از رونق به رکود
- دوره رکود
- دوره گذار از رکود به رونق
برای مثال، از سال ۹۴ تا ۹۶ بازار ملک در دوره رکود بود، اما در سال‌های ۹۷ و ۹۸ با افزایش تقاضا و رشد قیمت‌ها، وارد دوره رونق شد. نکته مهم این است که ایجاد هر دوره دلایلی دارد و پایان هر دوره نیز دارای نشانه‌هایی است.
درک این چرخه‌ها و شناخت عوامل خروج از رکود برای تصمیم‌گیری درست بسیار حیاتی است. در این مقاله، به بررسی دلایل رکود، نشانه‌های خروج از رکود، و زمان مناسب برای خرید ملک پرداخته‌ایم. همچنین راهکارهایی برای ورود هوشمندانه به بازار معرفی شده است.
دلایل رکود در بازار ملک
برای درک دلایل رکود در بازار ملک، باید ابتدا مفهوم رکود در این بازار را مرور کنیم. رکود در بازار ملک به معنای کاهش تعداد معاملات است. بنابراین ایجاد رکود در این بازار به دلیل کاهش تقاضا رخ می‌دهد. بنابراین برای بررسی عمیق‌تر دلایل رکود باید دلایل کاهش تقاضا را پیدا کنیم. ۲ دلیل اصلی زیر برای کاهش تقاضا وجود دارد.
- افزایش قیمت ملک و کاهش قدرت خرید
- جذابیت سایر بازارها
روندی که در دوره‌های پیش در بازار مسکن شاهد بودیم اینگونه بود که در دوره رونق، قیمت مسکن به صورت پیوسته افزایش می‌یافت. این افزایش تا حدی ادامه پیدا می‌کرد که مردم دیگر قدرت خرید نداشتند. در این نقطه، بازار از دوره رونق، وارد دوره گذار از رونق به رکود می‌شد.
در دوره گذار، مالکین تحت تاثیر افزایش پیوسته قیمت، همچنان قیمت ملک‌های خود را افزایش می‌دادند، اما خریداری در بازار نبود. پس از این دوره گذار، وقتی مالکین متوجه شرایط می‌شدند، روند افزایش قیمت سرعت خود را از دست می‌داد و به این ترتیب دوره رکود آغاز می‌شد.
اما یکی دیگر از دلایل کلی که می‌تواند موجب کاهش تقاضا در یک بازار شود، جذابیت سایر بازارها است. مثلا بالا بودن بهره بانکی یکی از عواملی است که روی وضعیت بازار مسکن می‌تواند موثر باشد.
به عنوان مثال، در حال حاضر (زمستان ۱۴۰۳) نرخ بهره بانکی حدود ۲۳ درصد و نرخ رسمی سود صندوق‌های درآمد ثابت ۳۰ درصد و نرخ سود غیر رسمی آن‌ها حتی فراتر از این عدد است. این شرایط یکی از دلایلی است که تمایل نسبت به بازاری مثل ملک را کاهش می‌دهد. حال که دلایل رکود در بازار مسکن را مرور کردیم، در ادامه به نشانه‌های خروج از رکود می‌پردازیم.
نشانه‌های خروج بازار ملک از رکود
خروج بازار ملک از رکود نشانه‌هایی دارد که به خوبی قابل رصد هستند. در ادامه این نشانه‌ها را توضیح می‌دهیم.
افزایش میزان وام مسکن
همانطور که گفتیم، یکی از دلایل ایجاد رکود، کاهش قدرت خرید مردم است. یکی از عواملی که می‌تواند قدرت خرید مسکن را افزایش دهد، اعلام وام‌های جدید مسکن است. البته برای اینکه این وام‌ها بتوانند مسکن را از رکود خارج کنند، باید حداقل ۲۵ درصد از قیمت مسکن را پوشش دهند.
به عنوان مثال، اگر یک خانه ۵ میلیاردی را در تهران ملاک قرار دهیم، وام مسکن باید در تهران به حدود ۱ میلیارد ۲۵۰ میلیون تومان برسد تا بتواند روی خروج مسکن از رکود اثر گذار باشد.
کاهش نرخ بهره بانکی
یکی دیگر از عواملی که می‌توان آن را به عنوان سیگنالی برای خروج بازار مسکن از رکود رصد کرد، کاهش نرخ بهره بانکی است. در حال حاضر نرخ بهره بانکی حدود ۲۳ درصد و نرخ سود صندوق‌های درآمد ثابت حدود ۳۰ درصد است. زمانی که دولت این اعداد را کاهش دهد، احتمال اینکه تقاضا از سمت بانک و صندوق درآمد ثابت به سمت مسکن حرکت کند، افزایش می‌یابد.
کاهش شاخص P به R
در این شاخص P به قیمت ملک و R به ارزش کرایه ملک در یک سال اشاره دارد. در حال حاضر حاصل تقسیم P به R تقریبا معادل ۲۱ است. زمانی که این شاخص به عددی بین ۱۳ تا ۱۵ برسد، سیگنالی برای خروج مسکن از حالت رکود است.
وقتی حاصل تقسیم P به R کاهش می‌یابد که سرعت رشد قیمت ملک، به نسبت سرعت رشد اجاره‌بها کاهش یابد. در این شرایط، با توجه به اینکه سرعت رشد قیمت ملک کاهش یافته، به مرور قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد.
همچنین وقتی ارزش اجاره یک ملک، به نسبت قیمت آن افزایش یابد، در واقع خرید و اجاره دادن ملک از نظر اقتصادی سودآوری بیشتری دارد، بنابراین در این شرایط، تمایل برای سرمایه گذاری در بازار مسکن افزایش می‌یابد. پس رصد شاخص P به R می‌تواند سیگنال خروج مسکن از حالت رکود را به ما بدهد.
بهترین زمان برای خرید ملک
برای تشخیص بهترین زمان برای خرید ملک، باید ابتدا نیت و شرایط خود را مشخص کنید. اگر قصد دارید ملکی را خریداری کرده و پس از افزایش قیمت در دوره رونق، آن را بفروشید، بهترین انتخاب این است که با رصد بازار، پس از شناسایی اواخر دوره رکود، جست‌وجو برای خرید ملک را شروع کنید.
با توجه به اینکه در دوره رکود، افزایش قیمت چندانی نداریم، فرصت کافی برای پیدا کردن ملک مناسب را دارید. به این ترتیب می‌توانید با ورود به دوره رونق و جهش قیمت ملک، با فروش ملک خود، سود مناسبی بدست بیاورید.
اما اگر قصد دارید با خرید ملک و اجاره‌داری در بازار ملک سرمایه گذاری کنید، بهتر است با رصد شاخص P به R، زمانی که عدد این شاخص به بازه ۱۳ تا ۱۵ نزدیک شد، خرید خود را انجام دهید. دلیل این مسئله این است که در زمانی که عدد شاخص P به R به بازه ۱۳ تا ۱۵ می‌رسد، ارزش اجاره ملک به قیمت ملک در بهترین شرایط خود قرار دارد. بنابراین اجاره‌داری از نظر اقتصادی، انتخاب بسیار مناسبی است.
اما اگر برای خرید ملک، مشکل نقدینگی و کمبود بودجه دارید، توصیه می‌کنیم برای اینکه پیش از جهش قیمت ملک، پول خود را وارد بازار املاک کنید، از ابزارهای نوین سرمایه گذاری در ملک مثل پلتفرم آکومتر استفاده کنید.
در ادامه پلتفرم آکومتر که به واسطه روش سرمایه گذاری جمعی، امکان سرمایه گذاری در ملک با پول کم را فراهم کرده است، معرفی می‌کنیم.
استفاده از ابزارهای نوین مانند پلتفرم آکومتر
آکومتر پلتفرمی است که امکان فروش متری ملک را عرضه کرده است. با توجه به اینکه این امکان به صورت آنلاین و کاملا قانونی در اختیار تمام مردم ایران قرار گرفته است. فرصت جا نماندن از بازار ملک را به صورت گسترده در اختیار همگان قرار داده است.
فروش متری مسکن راهکاری برای سرمایه گذاری در بازار مسکن با پول کم است. در این روش هر فردی می‌تواند با پرداخت مبلغ یک متر یا حتی کمتر، در بازار املاک سرمایه گذاری کرده و از رشد بازار مسکن و سود ساخت و ساز بهره‌مند شود. با این روش نه تنها از بازار مسکن جا نمی‌مانید، بلکه سود جذاب آن را هم بدست می‌آورید.
نتیجه‌گیری
بازار ملک، مانند هر بازار دیگری، دارای دوره‌هایی است. ایجاد و اتمام هر یک از این دوره‌ها دلایل خاص خود را دارد که قابل رصد هستند. بنابراین هیچ بازاری برای همیشه در رکود نمی‌ماند. شناخت سیگنال‌های خروج از رکود مانند کاهش شاخص P به R یا افزایش تقاضا، به خریداران و سرمایه گذاران کمک می‌کند تا تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند.
برای جا نماندن از جهش قیمتی بعدی، استفاده از ابزارهایی مانند خرید متری مسکن از پلتفرم آکومتر می‌تواند گزینه‌ای مناسب باشد. این روش به افراد با سرمایه کم اجازه ورود به بازار و بهره‌مندی از رشد قیمتی آن را می‌دهد.
