بانک مسکن محدود به سیاست های کنترلی| ناکارآمدی تأمین مالی مسکن در ایران تا پنج سال آینده
بازار؛ گروه خیابان و مسکن: غلامرضا اسلامی بیدگلی سیاست تامین مالی مسکن را مورد تاکید قرار داد و با بیان اینکه نرخ سود بالا و محدودیت نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) نظام پولی را فلج کرده و اقدامات موثر در بخش مسکن را غیرممکن کرده است، گفت: ساختار بازار مسکن در کشورهای مختلف با توجه به ویژگی های اقتصادی و اجتماعی آنها طراحی شده است. در ایران اما به دلیل سیاست گذاری ضعیف و محدودیت های نظام پولی، چنین هماهنگی وجود ندارد.
وی با اشاره به تجربه کشورهای پیشرفته افزود: در آمریکا تمرکز بر وام های بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ سود حدود ۶ تا ۷ درصد است که توسط موسسات تحت حمایت دولت مانند «فر»دی مک ارائه می شود.
وی ادامه داد: در اروپا اقدامات سیاستی عمدتا بر حمایت از صاحبان خانه اولی و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز است. همانند انگلستان، تقریباً ۳۰ درصد وام های رهنی به خانواده های خانه اول داده می شود.
اسلامی بیدگلی یادآور شد: در آلمان موسسات مالی مختلفی از جمله بانک های رهنی و بنگاه های ساختمانی وجود دارد و سازوکارهای تامین مالی ویژه ای نیز برای سازندگان ملک تعریف شده است. کشورهای شمال اروپا و هلند نیز بر تامین مسکن اجتماعی، به ویژه برای کنترل تاثیر اجتماعی و اقتصادی مهاجرت تاکید زیادی دارند.
در ایران به دلیل پایین بودن نسبت وام به ارزش ملک (LTV) و نرخ سود بالا، تامین مالی خرید مسکن عملا غیرممکن است. اگر دولت های ایالتی و محلی اوراق قرضه مالی را با نرخ بهره بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر کنند، سرمایه گذاری در بخش تولیدی مانند مسکن توجیه اقتصادی ندارد.
رئیس سابق انجمن مدیریت ایران ادامه داد: در ایران به دلیل پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) و نرخ سود بالا عملا تامین مالی خرید مسکن غیرممکن است. اگر دولت های ایالتی و محلی اوراق قرضه مالی را با نرخ بهره بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر کنند، سرمایه گذاری در بخش تولیدی مانند مسکن توجیه اقتصادی ندارد.
اسلامی بیدگلی تاکید کرد: نظام پولی کشور به دلیل همین نرخ های سود بالا و نبود گزینه های مختلف تامین مالی عملا فلج شده است. بانک مسکن علیرغم سابقه و تخصص خود، محدود به کنترل خط مشی است و فاقد اختیارات لازم برای سیاستگذاری مؤثر است.
وی افزود: در کشورهای اروپایی نسبت امکانات رفاهی به ارزش ملک برای اولین خریدار بین ۸۰ تا ۹۵ درصد است در حالی که در ایران این نسبت به قدری پایین است که حتی افزایش جزئی آن تاثیر قابل توجهی بر بازار ندارد.
رئیس سابق انجمن مدیریت ایران گفت: محور سیاست گذاری در ایران تنها نباید مسکن باشد، بلکه باید به سیاست های زمین و زیرساخت نیز توجه شود. بسیاری از پروژه های ساختمانی فعلی به دلیل کمبود زیرساخت های حمل و نقل و خدمات، عملاً غیرقابل استفاده هستند.
اسلامی بیدگلی یادآور شد: برنامه خاصی برای حمایت از خانوارهای اولی در کشور و پروژه های نزدیک به مسکن اجتماعی مانند: ب- ساخت و ساز مسکن وجود ندارد. مهر علاوه بر این، آنها نتوانستند به اهداف خود برسند زیرا زیرساخت ها و ملاحظات اقتصادی را نادیده گرفتند.
وی پیش بینی کرد: در صورت تداوم وضعیت فعلی، بازار تامین مالی ملک در ایران تا پنج سال آینده بسیار کوچک و بی اثر خواهد ماند.
