جذابیت نرخ تامین مالی بازار سرمایه نسبت نرخ سازنده‌های بزرگ مسکن/ فروش متری مسکن شکست می‌خورد/ بازار سرمایه ظرفیت تامین مالی مسکن را دارد؛ اگر…
کارشناس بازار سرمایه گفت:
یک کارشناس بازار سرمایه گفت: ملک در حال حاضر سرمایه ای مطمئن برای مردم است. نگاه مردم به بورس خراب است. اگر مردم در بورس سکه بخرند، فردا می توانند آن را از بانک رفاه، ملت و خزانه سامان تحویل بگیرند، اما خرید در بازار را ترجیح می دهند. بنابراین فروش متر آپارتمان قطعا با شکست مواجه خواهد شد.
روزبه شریعتی کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با ایران تحلیلوی درباره تامین مالی ساخت و ساز مسکن گفت: از ابعاد مختلف می توان درباره این موضوع صحبت کرد. بازار ما به بازار اولیه و ثانویه تقسیم می شود. آیا می خواهیم در مورد منطقه ای صحبت کنیم که در آن ببینیم مشکلی وجود ندارد؟ آیا بخش اقتصادی در بخش مسکن پایتخت به درستی کار می کند؟ اگر اینطور باشد یعنی مشکل سازندگان فقط سرمایه در گردش است. در این صورت نیاز به تامین سرمایه در گردش داریم.
وی افزود: من می گویم اگر بتوانم در سازمان بورس تصمیم گیری کنم، می گویم دولت در خرید و فروش از شرکت ها و سرمایه گذاران مالیات می گیرد، تعرفه وضع می کند و در شفافیت بورس دخالت می کند. و قیمت گذاری و… آقای دولت. تامین مالی از طریق بازار سرمایه؟ به عنوان مثال تامین مالی صندوق بازنشستگی که ۴.۵ درصد از تامین مالی این بازار را تامین می کرد یا “شگستر” که ۲ درصد تامین مالی را تامین می کرد.
وی تصریح کرد: سازمان بورس در صورتی که ابتدا مشکلات اساسی بازار املاک را حل کند، دولت را برای تامین مالی از طریق بورس می پذیرد. یعنی تمرکز زدایی از تهران. چگونه می توان بدون اخذ مالیات از بازار مسکن و همان سازندگان مسکن، قیمت گذاری الزام آور بر قیمت و فروش شرکت ها اعمال کرد؟ اگر دولت بتواند مشکلات سازمان بورس را حل کند، سازمان بورس پروژه های مسکن دولت را تامین مالی می کند.
شریعتی خاطرنشان کرد: اگر مالیات دولتی بر کل املاک لوکس تهران از یک بنگاه کوچک دلالی کمتر باشد به این معناست که باید مزیت قانونگذار در املاک و خودروها محقق شود. چرا دولت از بورس سود نمی برد چون بورس یک بازار شفاف است و نمی تواند سود کند؟
این کارشناس بازار سرمایه ادامه می دهد: کارمندان منطقه ۷ و ۸ حتی به فکر خرید مسکن هم نیستند. باید در همه جای ایران خدمات اجتماعی، آموزشی، کارگری و غیره وجود داشته باشد تا تمرکززدایی صورت گیرد. به کشورهای توسعه یافته نگاه کنید. به عنوان مثال، اگر کسی بخواهد در وال استریت کار کند، به نیویورک می رود. اما کسی که دارای امکانات دانشگاهی، اجتماعی، آموزشی و غیره در شهر کلمبیا است، لازم نیست برای یافتن شغل بهتر به نیویورک فکر کند. حالا باید مشکلات را برطرف کنیم.
وی گفت: اگر دولت می خواهد به مردم کمک کند باید از املاک لوکس مالیات بگیرد. با این مالیات باید در اطراف تهران شهرک بسازد و مترو را راه اندازی کند تا مردم مثل شهرهای بزرگ تردد کنند و مشکلی نداشته باشند. می خواهم بگویم قانونگذاران نمی خواهند مشکلات اساسی حوزه مسکن را حل کنند، اما به سازمان بورس که زیرمجموعه وزارت اقتصاد است و قرار است کمک کند فشار می آورند.
شریعتی تصریح کرد: اگر سازمان صرافی و بانک مرکزی بخواهند به صورت مستقل فعالیت کنند نباید زیر بار این مشکل بروند. ما نمی توانیم بگوییم که توسعه دهندگان پول ندارند. توسعه‌گران پول دارند، اما وقتی می‌بینند مردم قدرت خرید ندارند یا قیمت زمین بعد از ساخت مسکن افزایش می‌یابد، به فکر ساخت مسکن نیستند. پول شما یا در سیستم بانکی است یا در املاک و مستغلات پارک شده است. نمی توانیم بگوییم پول نداریم. با ۷ میلیارد تومان نقدینگی، بی پولی حرف اشتباهی است. بانک ها شرکت های املاک هستند. بانک های ما به معیار تبدیل شدند. اگر بخواهیم بگوییم که سازمان بورس موظف به تامین مالی ساخت مسکن است، باید سازنده پیدا کند و به او دستور دهد که تامین مالی را برای او فراهم کند و در این صورت سازنده نقش پیمانکار را دارد.
این کارشناس بازار سرمایه گفت: بازار سرمایه ظرفیت دارد اما زیرساخت های شهری باید در قالب شرکت پروژه ای فراهم و مستقر شود. یک شرکت پروژه که می داند در حال انجام چه کاری است. اما اگر می خواهید سازه را ببندید تا پیمانکار سودی نبرد، باید مطمئن باشید که فساد پیش می آید و نمی توانیم جلوی آن را بگیریم. نرخ سود تامین مالی در بازار سرمایه از نرخ سود سازندگان بزرگ مسکن جذاب تر است. بنابراین اگر دولت یک شرکت پروژه ای راه اندازی کند، شفافیت کامل پیدا کند، پروژه ها را تعریف کند و با قیمت مناسب بفروشد، البته می تواند یک سوم نرخ تامین مالی بازار آزاد را بگیرد و بازار سرمایه نیز از چنین شرکتی حمایت می کند. با این حال، در حال حاضر بازار هیچ گونه حمایتی را ارائه نمی دهد زیرا عملکرد شرکت های ساختمانی را دیده است. شرکت های ساختمانی زیادی را دیده ایم که پول دارند اما پروژه ای را شروع نمی کنند.
شریعتی با اشاره به فروش یک متری مسکن در بازار سرمایه افزود: دلیل خرید ملک توسط مردم به این دلیل نیست که ما یک متر مسکن خریدیم، بلکه به این دلیل است که می خواهند از تورم جلوگیری کنند. مسکن متریک اینطور نیست. مردم می خواهند ارزش پولشان حفظ شود. به دلار رشد می کند و با تورم تنظیم می شود، و مهمتر از آن، شما هیچ مالیاتی نمی پردازید. هر کسی که دو خانه در سوئد دارد، بیش از نیمی از اجاره بها را می پردازد. چون بیشتر از نیازش خانه خرید.
این کارشناس بازار سرمایه گفت: اگر ساختار درست باشد مردم به سادگی پول خود را در ملک نمی گذارند. مردم به این فکر می کنند که کجا سرمایه گذاری کنند تا با کمترین ریسک بیشترین سود را داشته باشند. اگر ساختار اقتصادی و شفافیت بازار املاک و مالیات استانی آن ثابت شود، مردم تلاشی برای انتقال ملک به ملک نخواهند داشت. در حال حاضر یک ملک امن برای مردم است. نگاه مردم به بورس خراب است. اگر مردم در بورس سکه بخرند، فردا می توانند آن را از بانک رفاه، ملت و خزانه سامان تحویل بگیرند، اما خرید در بازار را ترجیح می دهند. بنابراین فروش متر آپارتمان قطعا با شکست مواجه خواهد شد.
