خصوصی سازی، اخرین سنگر حل مشکلات مسکن!

سیاست دولت در بخش آپارتمان نه تنها مشکلات این بازار را تسکین داده است ، بلکه در بسیاری موارد بحران را عمیق تر کرده است. مسکن مسر در دولت های نهم و دهم با تبلیغات گسترده برای اسکان بیش از یک دهه با فضای زندگی کم ، مشکلات بی شماری در زیرساخت ها ، خدمات شهری و کیفیت ساخت و ساز همچنان ادامه دارد. در بسیاری از واحدهای این پروژه ، حداقل تجهیزات وجود ندارد و در مناطقی که دسترسی مناسب به خدمات عمومی وجود ندارد ، تنظیم شده است.

پیام های سهام:

این آپارتمان به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای بودجه ایران در سالهای اخیر به سهم فزاینده ای از سبد خانوار رسیده است. طبق آمارهای رسمی ، بیش از ۵ ٪ از درآمد خانوار برای آپارتمان ها در شهرهایی مانند تهران صادر می شود. شماره ای که یک بحران جدی در بازار املاک و مستغلات و ناتوانی بسیاری از خانواده ها در ارائه حمایت صحیح است. با این حال ، دولت ها یکی پس از دیگری می آیند و می روند ، اما هیچ اقدام اساسی و مؤثر وجود ندارد که بتواند تغییر قابل توجهی در این زمینه ایجاد کند.

در گزارش های تورمی که هر ماه منتشر می شود ، هزینه های مسکن همیشه به یکی از بخش هایی که توجه را به خود جلب می کند تبدیل شده است.

عدم موفقیت دولت ها در حل بحران املاک و مستغلات

سیاست دولت در بخش آپارتمان نه تنها مشکلات این بازار را تسکین داده است ، بلکه در بسیاری موارد بحران را عمیق تر کرده است. مسکن مسر در دولت های نهم و دهم با تبلیغات گسترده برای اسکان بیش از یک دهه با فضای زندگی کم ، مشکلات بی شماری در زیرساخت ها ، خدمات شهری و کیفیت ساخت و ساز همچنان ادامه دارد. در بسیاری از واحدهای این پروژه ، حداقل تجهیزات وجود ندارد و در مناطقی که دسترسی مناسب به خدمات عمومی وجود ندارد ، تنظیم شده است.

تورم در محل زندگی و … با افزایش ۴.۷ درصد در مکان دوم

در سیزدهمین دولت ، قول ساخت ۵ میلیون واحد در پنج سال ، اما آمار نشان می دهد که این یک ایده آل گرایی غیرواقعی بود تا یک برنامه عملیاتی. طبق گزارش بانک مسکن که در ابتدای سال دوم منتشر شده است این به وضوح نشان می دهد که تاکنون فقط ۶۰۰۰ واحد مسکونی در قالب یک برنامه ملی مسکن ساخته شده اند که بسیاری از آنها هنوز تکمیل نشده اند. نسبت سال دوم این واحدها نیز تنها ۴۰۰۰ واحد بود. به عبارت دیگر ، سالانه فقط در حدود ۶۰۰۰ واحد در سه سال اجرای پروژه ساخته می شود که مطابق با شماره دهم وعده داده شده توسط دولت است.

علاوه بر عدم موفقیت دستورالعمل های مربوط به تولید آپارتمان ها ، برنامه مالیاتی برای خانه های رایگان تصویب شده توسط پارلمان نقش موثری در کنترل بازار نبود. اجرای ناقص ، ضعف در شناسایی واحدهای خالی و اجرای مؤثر قانون منجر به سرنوشت بسیاری از برنامه های ناکارآمد قبلی گذشته شده است.

در هر دوره ، به دولت ها قول داده می شد و کاری جز مهمتر کردن اوضاع انجام نداده اند.

میزان تورم سالانه سیستم مسکن و … در سطح ۵ ٪ ، عمق فاجعه نشان می دهد

خصوصی سازی ؛ یک راه حل اثبات شده برای حل بحران املاک و مستغلات

در حالی که سیاست های دولتی در زمینه مسکن ناکارآمد است ، بررسی تجربه کشورهایی که می توانند مشکل نزدیکی به آپارتمان را حل کنند نشان می دهد که خصوصی سازی همراه با نظارت اساسی دولت می تواند یک راه حل مؤثر برای ترک بحران باشد.

در سنگاپور ، یکی از موفق ترین مدل های زندگی اجرا شد که در آن دولت فضایی را برای فعالیت مؤثر بخش خصوصی با طراحی سیاسی مناسب فراهم کرد. در نتیجه ، پیشنهاد مسکن طبق تقاضا افزایش یافت و بخش بزرگی از جمعیت توانستند در آن قرار بگیرند. مشکل کمبود مسکن نیز تا حد زیادی در Türkiye برطرف شد.

مهمترین نمونه خصوصی سازی موفق در تجارت ، چین است. مطالعات علمی نشان می دهد که خصوصی سازی شرکت های دولتی در چین بیش از ۵ ٪ بهره وری را افزایش داده است. در مناطقی که دولت کنترل کمتری بر شرکت ها دارد ، اثرات خصوصی سازی به مراتب بیشتر بود. این اثرات همچنین در صنایع پیشرفته و فناوری مصرف کننده از اهمیت بیشتری برخوردار بود. یک مطالعه دیگر نشان می دهد که شرکت های خصوصی به طور متوسط ​​۵ ٪ بهره وری بیشتری نسبت به شرکت های دولتی دارندد با این حال ، تحقق کامل این مزایا سالهاست که نیاز دارد. این نتایج نشان می دهد که خصوصی سازی با افزایش بهره وری همچنین می تواند تأثیرات مثبتی بر فضای زندگی داشته باشد.

در چین ، که این الگوی توسعه موفق را توسعه داده است ، قیمت املاک و مستغلات در دوره پس از کرونا فاجعه ای عمیق در اقتصاد چین ایجاد کرده است و هم اکنون در حل این مشکل نقش دارد. اگرچه این اقدامات گران نبود و منجر به ورشکستگی شرکتهای مسکن مانند Country Garden و Oregon شد ، اما دولت چین در حال حاضر در تلاش است تا بخش های مختلف اقتصادی از جمله آپارتمان ها را ارتقا دهد.

در دوره پس از Koronona ، چین به دلیل سیاست دروغین دولت شی جینپینگ در منطقه قیمت مسکن ، مشکلات مسکونی جدی را تجربه کرد. این دستورالعمل ها منجر به بحران های جدی در بازار املاک و مستغلات شد ، اما پس از شناسایی اشتباهات آن ، دولت چین به سرعت اصلاحات لازم را انجام داد و از بروز بلایای بیشتر جلوگیری کرد. در مقابل ، در ایران ، دولت ها هر بار قول مشابهی می دهند و همچنان اعتقاد دارند که دولت باید مستقیم و مستقیم وارد بازار مسکن شود. این رویکرد نه تنها به حل مشکلات موجود کمک می کند ، بلکه عاملی برای محکم کردن بحران ها و نقص در این بخش است.

چرا خصوصی سازی در ایران به یک رویا تبدیل شد؟!

اگرچه خصوصی سازی در بخش های اقتصادی در ایران در بسیاری از کشورها توسعه یافته است ، اجرای نادرست و بی سابقه این دستورالعمل ساختاری به نام “ایجاد می کند”نظارت“در چنین ساختاری ، دارایی های دولتی به بخش خصوصی واقعی اختصاص نمی یابد ، بلکه آژانس های شبه دولت هستند که همچنان به منابع دولتی وابسته هستند و بهره وری لازم را ندارند.

اندازه دولت و مداخله بیش از حد آن در اقتصاد مانع اصلی خصوصی سازی واقعی است. راه حل این مشکل مستلزم کاهش مدت دولت ، ایجاد یک محیط رقابتی ، بهبود شفافیت و تقویت سیستم نظارتی است. بازار سهام می تواند یک بستر مناسب برای ورود بخش خصوصی واقعی به بخش آپارتمان باشد ، مشروط بر اینکه روند فروش شفاف باشد و مبتنی بر اصول رقابتی باشد.

رئیس انقلاب اخیراً بر اهمیت خصوصی سازی و کاهش مدت دولت در دیدار با کارآفرینان و فعالان اقتصادی تأکید کرده و صریحاً توضیح داده است:

“سیستم تصمیم گیری در مورد تصمیم گیری کشور به بخش خصوصی کمک خواهد کرد.”

با این حال ، برخی از افراد و نهادها همچنان به بهانه تحریم ها از اجرای این دستورالعمل ها امتناع می ورزند و بر مداخلات دولت در اقتصاد اصرار می کنند. حتی تحت تحریم ها ، با اصلاح ساختارهای اقتصادی و حوزه موضوع بخش خصوصی می توان مسیر رشد و توسعه را هموار کرد.

حرف آخر
بحران املاک و مستغلات در ایران نتیجه سیاست ناکارآمد دولت و یک دولت بیش از حد در این زمینه است. تجربه کشورهایی مانند چین ، سنگاپور و ترکیه نشان می دهد که خصوصی سازی ، همراه با نظارت مبتنی بر دولت ، می تواند منجر به بهره وری بالاتر ، کاهش هزینه های تولید و رونق در بازار مسکن شود. با این حال ، تا کنون ، خصوصی سازی در ایران به یک پیش نیاز تبدیل شده است که نه تنها مشکلات را حل کرده ، بلکه ناکارآمدی را افزایش داده است.

برای حل بحران املاک و مستغلات و کاهش فشار بر خانواده ها ، دولت باید از مداخلات مستقیم در ساخت و ساز جلوگیری کند و در عوض فضای مناسبی را برای وقوع بخش خصوصی واقعی ارائه دهد. این تنها درصورتی اتفاق می افتد که بزرگ شدن دولت به عنوان یک مانع اصلی حل شود ، فرآیندهای انتقال واضح تر و بهبود یافته خدمات بخش خصوصی است. اگر چنین تحولات در اقتصاد ایران اتفاق بیفتد ، می توانید نه تنها از بازار املاک و مستغلات بلکه در سایر بخش های اقتصادی نیز انتظار داشته باشید که یک انقلاب مهم را از نظر بهره وری و رشد اقتصادی تعیین کنند.

پایان

محقق بازار سرمایه Alireza Mobasar