سوء برداشت از «فراوانی زمین» و «کمبود مسکن»؛ لزوم مقابله با پولشویی در بازار املاک و مستغلات

با توجه به شواهدی که از روستاها تا پایتخت مشهود است و با توجه به روند جمعیتی حاکم در ایران، کمبود حادی مسکن در کشور نداریم. موضوع مهمتر احتکار و معاملات و تقاضای کاذب در بازار مسکن است که عمدتاً ناشی از اقتصاد کلان است.

افق میهن، سرکار خانم دکتر صادق وزیر محترم راه و شهرسازی در دیدار با معاونین با انتقاد از شماره گذاری در این حوزه اظهار داشتند که تعداد واحدهای در حال ساخت در اراضی ملی بیشتر نیست. بیش از نیمی از مبلغ اعلام شده این صحبت ها تاییدی بر شبهات کارشناسان در مورد آمار چند ماه گذشته اداره مسکن بود. اما پیشنهاد می کنیم این کم کاری در اراضی ملی را یک فرصت ببینند.

فرشید سامان پور، پژوهشگر حوزه شهری در دنیای اقتصاد نوشت: قانون پر از نقص در جهش تولید مسکن از همان ابتدا سنگ بزرگ و بی مصرفی را برداشت و پرتاب آن را به عهده دولت گذاشت. در عین حال مرکز پژوهش های معتبر مجلس در گزارشی صراحتاً خواستار رد این قانون شد و با محاسباتی ساده سقف مداخله دولت در بازار مسکن را تنها حدود ۳۵۰ هزار واحد دانست که … البته، قبلاً زیرساخت های قانونی را داشت. اما آنچه این قانون خطرناک را متمایز می کرد، اعطای اختیارات بی سابقه به دولت برای تصاحب اراضی ملی بود. تلاش مرکز تحقیقات برای تعیین سقف زمین مورد نیاز به جایی نرسید و مجلس تنها به استثنای اراضی کشاورزی درجه یک و دو و برخی موارد بسیار محدود دیگر که بعضاً به درستی رعایت نمی شد قانع شد.

شواهد حاکی از آن است که مرحوم رستم قاسمی با احتیاط بیشتری عمل کرده و به نظر می رسد در آن زمان مطالعات مستقلی (و ظاهراً منتشر نشده) در مورد میزان واقعی مسکن مورد نیاز انجام شده است که برآورد قانون جهش تولید مسکن را نیز در نظر گرفته اند. بسیار فراتر از نیاز واقعی باشد. اما همانطور که پیش بینی می شد، آنچه در عمل اتفاق افتاد، ساخت مسکن در تیراژ میلیونی نبود. فقط به این نکته اشاره می کنم که تعهد مسکن ملی کمتر از دو برابر تعهد مسکن است مهر اما آمار می گوید بیش از ۱۲ برابر زمین برای آن در نظر گرفته شده است!

این قانون تنها یکی از مصوبات مجلس قبل بود که ورود به عرصه اراضی ملی را تسهیل می کرد! به جز موارد جزئی (که البته خیلی هم جزئی نیست) همین مجلس (باز هم بدون مبنای و محاسبه) برای تغییر کاربری حدود ۳۰۰ هزار هکتار در برنامه هفتم تعیین تکلیف کرده است. بارها گفته‌ایم که بهترین زمین‌ها و مراتع کشاورزی ما (یعنی منابع تولید گوشت و سایر اقلام خوراکی) در مجاورت شهرها و روستاهای ما قرار دارد و تاکنون به نظر می‌رسد بخش مهمی از بهترین‌ها از بین رفته است و شاهد آن افزایش قیمت مواد غذایی است. در سالهای گذشته. نمودار یکی از نشریات بانک مرکزی این موضوع را به خوبی نشان می دهد. بر اساس این نمودار برخلاف تصور بسیاری، میانگین افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته کمتر از میانگین قیمت کالاهای مصرفی است. نکته نگران کننده این است که طبق پیش بینی ها، اقلام خوراکی رشد قیمتی بالاتر از متوسط ​​و بسیار بیشتر از قیمت مسکن دارند.

* در نمودار شاخص مسکن، آب و برق و غیره ادغام شده است. اما در متن تفصیلی به شاخص خالص مسکن نیز اشاره شده است که تقریبا معادل این شاخص میانگین است.

افزایش قیمت مواد غذایی ممکن است دلایل زیادی داشته باشد، اما حداقل این نمودار تایید می کند که عامل مهم تغییر کاربری رسمی و غیر رسمی و کاهش تولید ناشی از آن است. برخلاف تصور غلط، باید گفت که ایران زمین زیادی ندارد. آنچه ما به وفور داریم کویر و کشت و کار غیر قابل سکونت یا با ظرفیت بسیار کم برای این منظور است. اراضی زیربنایی عمدتاً باغ و زراعی و در غیر این صورت مرتع است و همگی در ایران کمیاب هستند. گسترش سکونتگاه های مصرف کننده، بسیار بیشتر از سطح اشغال، بر سطح تأثیر خواهد گذاشت. نتیجه این تخریب را می توان در قیمت گوشت، برنج و… دید.

به وزیر جدید و دغدغه های او برگردیم تا بار دیگر تکرار کنیم که بهتر است دولت جدید به جای افتادن در گرداب به فکر حل مشکل واقعی باشد. با توجه به شواهدی که از روستاها تا پایتخت مشهود است و با توجه به روند جمعیتی حاکم در ایران، کمبود حادی مسکن در کشور نداریم. موضوع مهمتر احتکار و معاملات و تقاضای کاذب در بازار مسکن است که عمدتاً ناشی از اقتصاد کلان است. اما در حیطه اختیارات آن وزارتخانه می توان برای حذف حداقل تعهدات مسکن از اراضی ملی و تولیدی اقدام کرد. همانطور که اشاره کردند این راهکارها مالی و اقتصادی خواهد بود نه فنی. بد نیست برای یادآوری خوانندگان، پیشنهاداتی را که امیدواریم در دولت جدید مورد توجه بیشتری قرار گیرد، مرور کنیم:

الف- انتقال حق توسعه: تجربه مسکن مهر این نشان داد که بخش مهمی از خریداران در مسکن دولتی زندگی نمی‌کنند. یعنی در مسکن دولتی سرمایه گذاری کردند. امروزه با ظرفیت ها و مصوبات موجود برای توسعه اقتصاد دریامحور، ممکن است بتوان بخشی از تعهدات مسکونی مناطق بیابانی و فرونشست فلات مرکزی را به سواحل جنوبی (که از دیرباز با آن جایی که آب وجود دارد و حداقل برای سرمایه گذاری مطلوب تر به نظر می رسد. در مجاورت شهرهای بزرگ شاید بتوان پاداش ملی مسکن را به تراکم قابل اعمال در بافت های فرسوده و مشوقی برای نوسازی تبدیل کرد.

ب- مقابله با پولشویی در بازار املاک: حدود ۱۰ سال است که قوانین ایران سازمان های کشور را موظف به ایجاد سازوکارهایی برای مقابله با پولشویی کرده است. اما چنین مکانیزمی در بازار املاک ایران فعال نیست. در سطح جهانی، بازار املاک و مستغلات یکی از آسیب‌پذیرترین بخش‌های اقتصادی در برابر پولشویی است و کشورهای صنعتی مانند آلمان و کانادا نیز از آن رنج می‌برند، چه رسد به جایی که این کشور عضوی از مبارزه بین‌المللی مبارزه با پولشویی نیست. نهادها و ظاهراً سازوکارهای داخلی کافی برای نظارت بر حساب ها ندارند. دارای بانک است یک مورد پولشویی در قالب یک معامله میلیاردی دروغین در منطقه ای از تهران می تواند قیمت ملک را در کل کشور افزایش دهد و به نظر می رسد سهمی از افزایش قیمت مسکن به همین دلیل است. موضوعی که متأسفانه ظاهراً حتی مطالعه منتشر شده ای هم ندارد.

ج- کنترل تقاضای سوداگرانه و غیرمصرفی با اجرای صحیح و کامل سیاست های مالیاتی در زمینه املاک و اراضی بایر و … بر اساس آخرین آمار دولت تنها حدود ۱۲۰ هزار واحد مسکونی برای اخذ مالیات معرفی شده است. . در حالی که واحدهای مسکونی خالی در ایران معمولاً میلیونی برآورد می شوند. کافی است سری به هر آبادی در ایران بزنیم تا چند واحد خالی را پیش روی خود ببینیم.

د- جایگزینی (اختیاری) برنامه های واگذاری زمین با دارایی هایی مانند سهام برای فروش کنتورهای مسکن (در صورت امکان). به خصوص واگذاری زمین بر اساس قانون جوانان جمعیت که یکی از مشکلاتی است که مجلس گذشته بر اراضی ملی تحمیل کرده است، به نظر نمی رسد پاسخگوی نیازهای مهم خانواده های دارای فرزند باشد. زمین های واگذار شده (اگر از نظر عملیاتی هم امکان پذیر باشد) معمولاً در مکان های نامربوط و فاقد ارزش معاملاتی زیادی هستند و ممکن است هزینه های نگهداری را به خانواده تحمیل کنند.