صندوق مشترک بین بانکی برای رونق تولید مسکن| بگیر و ببند بانک مسکن| شهرداریها پرچمدار افزایش بهای ملک

اکبر محمودی; بازار: آمارهای ساخت و ساز در استان تهران نشان می دهد که تولید مسکن با مشکلات زیادی مواجه بوده است. این مشکلات و سختی های ساخت و ساز از دو جنبه قابل بررسی است.

اولاً کاهش تولید مسکن به دلیل عدم پاسخگویی به تقاضا منجر به افزایش قیمت ملک می شود و ثانیاً این معضل نه تنها به تهران بلکه به کل کشور سرایت کرده است و همه شهرها تحت تأثیر تهران به عنوان یک محرک هستند. تولید مسکن

بر اساس گزارش‌هایی که احتمالاً از سوی مرکز آمار یا وزارت راه و شهرسازی تأیید نشده است، سهم استان تهران از کل بافت‌های شهری کشور کاهش چشمگیری داشته است. سهم استان تهران از کل ساخت و ساز کشور از ۳۲ به ۳۸ درصد در سال های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۲ به ۲۷ درصد در سال ۱۳۹۷ رسیده و در سه سال اخیر به ۱۷ درصد کاهش یافته است.

اگرچه آمار ساخت و ساز امسال به دل بخش خصوصی نرسید. به نظر می رسد میزان تولید ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال گذشته که همواره از سوی دولت ها و بخش خصوصی افزایش و اعلام می شود، امسال تکرار نشده و از این محدوده خارج شده است.

در سال های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ وضعیت ساخت و ساز در شهرهای استان تهران بسیار جالب بود به طوری که در این مدت فعالیت ساخت و ساز در استان تهران ۷۰ درصد و در شهر تهران ۷۷ درصد کاهش یافت.

فرشید پورحاجت دبیر انجمن انبوه سازان سراسر کشور معتقد است استان تهران موتور محرکه تولید مسکن در کشور است.

وی دلایل کاهش تولید مسکن در تهران و شهرستان ها را بیان می کند و توضیح می دهد که ریسک سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن به شدت افزایش یافته و تولید مسکن را به خطر انداخته است.

پورحاجت معتقد است که افزایش قیمت نهاده های ساخت مسکن از یک سو و تورم عمومی از سوی دیگر می تواند ریسک سرمایه گذاری و در نهایت افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن را افزایش دهد.

برای جویا شدن از دلایل کاهش تولید مسکن و مشکلات بخش خصوصی در تولید مسکن به سراغ فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن رفتیم و متن کامل را با هم می خوانیم:

اگر بخواهیم دلایل کاهش تولید مسکن در تهران و به همین میزان در سایر نقاط کشور را بررسی کنیم، باید بگویم که مهمترین عامل کاهش تولید مسکن، افزایش ریسک سرمایه گذاری در مسکن است. صنعت.

* دلایل کاهش تولید مسکن در تهران و گسترش احتمالی آن در سراسر کشور را در چه می دانید؟ آیا این کاهش تولید مسکن فقط به دلایل اقتصادی است یا دلایل دیگری هم دارد؟

در مورد کاهش تولید مسکن ابتدا باید اشاره کنم که استان تهران موتور محرکه تولید مسکن است. وقتی آمار فروش ملک و قیمت ملک در تهران و استان تهران را بررسی و اعلام می کنند، می بینید که سایر شهرها و نقاط کشور نیز با توجه به تهران و آمار آن در حال تغییر هستند. اما اگر بخواهیم دلایل کاهش تولید مسکن در تهران و به همین ترتیب در سایر نقاط کشور را بررسی کنیم، باید بگویم که مهمترین عامل کاهش تولید مسکن، افزایش ریسک سرمایه گذاری در مسکن منطقه است. بخش بخش مسکن با خطرات جدی مواجه است.

آمارهای مشاهده شده در بازار ماهانه مسکن همچنان حاکی از افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن است.

* به هر حال به نظر می رسد کاهش معاملات مسکن تاثیری در کاهش تولید مسکن نداشته است؟

اما اگر بخواهیم این سوال را به دقت بررسی کنیم، باید اذعان کنیم که بازار مسکن در حال رکود است و تورم ملکی را می توان هر روز مشاهده کرد. آمارهای مشاهده شده در بازار ماهانه مسکن همچنان نشان می دهد که نهاده های تولید مسکن در مدار افزایش قیمت قرار دارند.

* این روزها در حال تجربه هستیم که حرکتی به سمت تولید فضای زندگی و رونق آن کم است.

نقش تسهیلات بانکی و پیش فروش مسکن همواره دو عامل اساسی و تقویت کننده و تأثیرگذار در رونق بخش عرضه و تقاضا است.

با وجود اینکه دولت و مجلس قوانین خوبی وضع کرده اند که به بخش خصوصی اجازه ورود به حوزه مسکن و ارائه تسهیلات بانکی را می دهد، عموماً بانک ها علاقه ای به ارائه تسهیلات به بخش مسکن ندارند، اما شاهد هستیم که دولت و مجلس در حال تلاش هستند. فشار متأسفانه به بانک ها نمی رسد

* اما آیا بانک ها تمایل زیادی برای ورود به حوزه املاک نشان می دهند؟ هرچند وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و رئیس جمهور بارها تاکید کرده اند که بانک ها باید در ارائه خدمات بانکی به حوزه مسکن جدی باشند؟

با وجود اینکه دولت و مجلس قوانین خوبی وضع کرده اند که به بخش خصوصی اجازه ورود به حوزه مسکن و ارائه تسهیلات بانکی را می دهد، عموماً بانک ها علاقه ای به ارائه تسهیلات به بخش مسکن ندارند، اما شاهد هستیم که دولت و مجلس در حال تلاش هستند. فشار متأسفانه به بانک ها نمی رسد آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی حاکی از عدم توجه چهار بانک خصوصی به بخش مسکن و عدم رعایت مجوزها است. به جز بانک مسکن، سایر بانک ها از مصوبات دولت و مجلس تبعیت نمی کنند.

فرض کنید و بس کنید که بانک مسکن شروع به امداد رسانی کرده است، شرایط خوبی برای تولید مسکن وجود ندارد

*البته گفته می شود بانک مسکن نیز به دلیل اتمام تسهیلات خود در نهضت ملی مسکن، توان مالی برای تمدید تسهیلات خود را از دست داده است. اما آیا همواره رتبه اول را در امداد رسانی به بخش مسکن داشته است؟

فرض کنید و بس کنید که بانک مسکن شروع به امداد رسانی کرده است، شرایط خوبی برای تولید مسکن وجود ندارد.

بانک مسکن بخشنامه ای صادر کرده که ۱۵ درصد تسهیلات باید گردش مالی داشته باشد. این بدان معناست که برای واجد شرایط بودن برای دریافت تسهیلات بانکی باید سپرده داشته باشید

* چه باید گرفت و نتیجه گرفت؟ آیا این بدان معناست که بانک مسکن در حال ایجاد موانع برای تولید مسکن است؟

بانک مسکن بخشنامه ای صادر کرده که ۱۵ درصد تسهیلات باید گردش مالی داشته باشد. این بدان معناست که برای واجد شرایط بودن برای دریافت تسهیلات بانکی باید سپرده داشته باشید. شورای اسلامی به بخش خصوصی قول داده است که در صورت عدم پرداخت تسهیلات بانکی توسط بانک ها جریمه خواهد شد. بانک ها در دو دهه گذشته در چرخه امداد قرار خواهند گرفت. همه عوامل نشان می‌دهد که امروزه بخش زیادی از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام می‌شود، اما می‌بینیم که شرایط حضور بخش خصوصی برای بخش تاسیسات فراهم نیست و این موضوع جای نگرانی دارد. اکنون که نوبت به تصویب قانون بودجه رسیده است، این بهترین فرصت برای شورای اسلامی است تا اقدامات محرک مسکن و ساخت و ساز را در لایحه بودجه لحاظ کند. بنابراین با وضع قوانین، اقدامات انگیزشی و تشویقی در این حوزه باید بتواند در تولید مسکن تاثیرگذار باشد.

گفته می شود در حوزه تولید مسکن اقدامات محرکی داریم اما می بینیم که قوانین مالیاتی و تامین اجتماعی برای بخش خصوصی وضع شده است.

* آیا این بدان معناست که ما هیچ قانونی برای ایجاد انگیزه و ارتقای بخش خصوصی نداریم؟

وقتی صحبت از این می شود که در حوزه تولید مسکن سیاست تشویقی داریم، می بینیم که قوانین مالیاتی و تامین اجتماعی برای بخش خصوصی وضع شده است. به دروغ ادعا می شود که می خواهند جلوی سفته بازی املاک را بگیرند. سوال این است که آیا برای بنگاه های اقتصادی که بر اساس قانون فعالیت می کنند باید قوانین مالیاتی وضع شود در حالی که معافیت های مالیاتی برای آنها اعمال شود؟ برنامه سوم معافیت های مالیاتی را برای بخش تولید ایجاد کرد.

بانک مسکن به اطلاع سازندگان و انبوه کشاورزان می رساند که باید ۶ ماه گردش مالی داشته باشید تا بتوانید تسهیلات بانکی با سود ۲۳ درصد دریافت کنید.

*بخش خصوصی هم برای دریافت تسهیلات بانکی دست و پنجه نرم می کند و هر چقدر هم که سفارشات باشد باز هم به نظر می رسد راه به جایی نمی برد؟

شورای اسلامی باید شفاف سازی کند که نرخ سود بانکی که در حال حاضر ۲۳ درصد است برای بخش خصوصی بالا و سخت است. اما همین نرخ سود ۲۳ درصدی موانع زیادی برای اخذ آن به همراه دارد و به همین دلیل بانک مسکن به سازندگان و انبوه کشاورزان می گوید که باید ۶ ماه گردش مالی داشته باشید تا بتوانید تسهیلات بانکی با سود ۲۳ دریافت کنید. ٪.

ارائه دهندگان خدمات نه تنها خدماتی ارائه نمی دهند، بلکه با دریافت هزینه ها به راحتی از بخش خصوصی هزینه دریافت می کنند.

* در کنار عدم پرداخت به موقع تسهیلات بانکی، عدم همکاری دستگاه های خدمات رسان با شرکت های انبوه ساز مشکلاتی را نیز برای بخش خصوصی ایجاد کرده است؟

اگر به توزیع هزینه های ناشی از صدور پروانه ساختمانی و اقساط هزینه های انشعاب نگاه کنیم، عملاً متوجه می شویم که خدمات دهندگان نه تنها خدماتی ارائه نمی دهند، بلکه با دریافت عوارض، به راحتی از محل کارمزد دریافت می کنند. بخش خصوصی اما باز هم تاکید می کنیم که مجلس و دولت باید تدابیر و بسته های تشویقی را برای بخش خصوصی فراهم کنند تا اتفاقات خوبی در حوزه مسکن و تولید مسکن رخ دهد.

می تواند به جای رسیدگی به جرایم مالیاتی، با تشکیل صندوق مشترک، تسهیلات بانکی را توزیع کند

* پیشنهادی در این زمینه دارید؟

اگر صندوق مشترک نظام بانکی ایجاد شود، بسیاری از مشکلات بخش خصوصی حل خواهد شد. یعنی به جای در نظر گرفتن جرایم مالیاتی می توان تسهیلات بانکی را از طریق تشکیل صندوق مشترک توزیع کرد. با این اقدام می توان تسهیلات بانکی را به درستی توزیع کرد و بخش مسکن را در چرخه صحیح تولید ادغام کرد.

در ابتدای سال، شهرداری ها با سیاست هایی که پیش بینی می شود منجر به رونق تولید مسکن شود، پیشتاز افزایش قیمت ملک هستند.

* در حال حاضر وضعیت خوبی در تولید مسکن نداریم؟ آیا دولت مقصر است یا بخش خصوصی و تولیدکنندگان مقصر؟

در ابتدای سال شهرداری ها با سیاست هایی که پیش بینی می شود منجر به رونق تولید مسکن شود، پیشتاز افزایش قیمت ملک هستند.