نامه جمعی از حقوقدانان به مجمع تشخیص درباره ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

جمعی از حقوقدانان طی نامه ای خطاب به اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام خواستار اصلاح تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰ طرح «الزام ثبت رسمی معاملات ملکی» شدند.

ایران تحلیل، جمعی از حقوقدانان طی نامه ای خطاب به اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام خواستار اصلاح بخش هایی از طرح «الزام ثبت رسمی معاملات ملکی» شدند. این طرح که پس از ایرادات شورای نگهبان و اصرار شورا به منظور ابطال اسناد و مبایعه نامه های عادی به تصویب شورای اسلامی رسید. دی ماه گذشته به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. در حالی که نمایندگان مجلس، مقامات عالی قضایی و حقوقدانان از کلیات طرح «الزام ثبت رسمی معاملات ملکی» حمایت می کنند، در جزئیات این طرح اختلاف نظرهایی وجود دارد. به گفته نویسندگان نامه، در صورت عدم اصلاح تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰ طرح «الزام ثبت رسمی معاملات ملکی»، اجرای این طرح با مشکل مواجه خواهد شد.

متن نامه به شرح زیر است:
اعلیحضرت
اعضای محترم مجمع تشخیص مصلحت نظام
با سلام و احترام.
همانطور که می دانید پیشنهاد «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است. توجه مقام معظم رهبری و سایر ارکان تصمیم گیر نظام به افزایش اعتبار اسناد سردفتری امری بسیار حائز اهمیت است که در صورت اجرای صحیح آن موجب تعالی کشور در عرصه های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی خواهد شد. اما در متن طرح اشکالات و ابهاماتی وجود دارد که در صورت عدم رفع آنها می تواند منجر به تضییع حقوق عامه، سوء استفاده از افراد سوء نیت و به هم ریختگی آرا در محاکم قضایی شود. پیش بینی این مسائل ما را بر آن داشت تا جمعی از حقوقدانان نظر کارشناسی خود را به اطلاع اعضای محترم آن مجلس و عموم مردم برسانیم. برخی از مهمترین مشکلات این طرح به شرح زیر است.
۱) محافظت در برابر کلاهبرداران
بر اساس متن اول ماده ۱، پس از لازم الاجرا شدن این مصوبه، شکایت کیفری یا دعوای حقوقی جز دعوای استرداد در مورد آن عمل حقوقی ثبت نشده پذیرفته نخواهد شد. بنابراین چنانچه شخصی با سوء استفاده از عدم آگاهی عموم، به موجب سند عادی، مال غیر منقول را به چند نفر منتقل کند، به نظر اکثریت حقوقدانان، با لازم الاجرا شدن این مصوبه، امکان تشکیل پرونده وجود دارد. هرگونه شکایت کیفری مانند کلاهبرداری و … هیچ محاکمه ای علیه وی نخواهد بود. بنابراین، این فرمان از کلاهبرداران حمایت می کند. این موضوع منجر به تضییع حقوق عمومی به ویژه رده های پایین جامعه که عمدتاً از آگاهی حقوقی کمتری برخوردار هستند، می شود.
۲) فراهم آوردن زمینه باج خواهی و طرح ادعای واهی
بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰ طرح مذکور، چنانچه شخصی نسبت به ملکی در سامانه موضوع این ماده ادعایی را ثبت و نسبت به اخذ سند اقدام کند، سازمان ثبت موظف است در زمانی که ادعای مذکور را به خریدار اطلاع دهد. ملک به طور رسمی منتقل شده است. با توجه به اینکه ثبت ادعای کذب هزینه زیادی ندارد، اجرای این تبصره زمینه را برای ثبت ادعای کذب با انگیزه سیاه نمایی از دارندگان اسناد رسمی و مخدوش شدن اعتبار اسناد رسمی ایجاد می کند. ثبت اولیه املاک توسط سازمان ثبت نیز تجربه ای مشابه در این زمینه است. در آن زمان افراد زیادی با ثبت ایرادات جعلی در مراحل اخذ سند رسمی مالکیت از دریافت سند رسمی به مالکان حقیقی جلوگیری می کردند و با سیاه نمایی از مالک واقعی به این ایرادات چشم پوشی می کردند.
۳) تسهیل در کلاهبرداری با سند رسمی انتقال حقوق موهوم مدعیان مالکیت.
طبق تبصره ۳ ماده ۱۰ هرگاه شخصی نسبت به ملکی دعوی مالکیت کند تا زمان تعیین ادعا امکان انتقال رسمی حقوق ضمنی را خواهد داشت. یعنی با ثبت دعوی و انجام اقدامات لازم جهت اخذ سند، افراد بد نیت می توانند تا زمان مشخص شدن ادعا، ملک دیگری را رسما به دفتر اسناد رسمی منتقل کنند. همچنین این امکان به معنای رسمی شدن تخلفات در حوزه املاک و اراضی از جمله ساخت و ساز غیرمجاز است. زیرا افراد می توانند ساختمان ها را بدون گواهی پایان کار در دفترخانه به صورت رسمی واگذار کنند.
در صورت اجرایی شدن این مصوبه، ثبت مطالبات واهی از اراضی ملی، املاک دولتی و املاک بدون مالک تشدید می شود و زمین خواران به طور رسمی حقوق موهوم این املاک را واگذار می کنند. امکان انتقال رسمی از این طریق نیز باعث کاهش اعتبار اسناد رسمی و افزایش اختلافات و رشد پرونده های قضایی می شود; لذا ضمن حمایت از مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مبنی بر ارتقای اعتبار اسناد سردفتری به عنوان اقدامی مبارک در نظام حقوقی و اقتصادی کشور، پیشنهاد می شود علاوه بر جلوگیری از گسترش نابسامانی، تخلفات و تقلب در کشور اصلاح ضمانت بطلان معاملات عادی در راستای عدم حمایت از کلاهبرداران، تبصره ۲ و بند ۳ ماده ۱۰ حذف شود.

اسامی امضاکنندگان نامه:
۱. دکتر عباس کریمی – حقوقدان و استاد تمام دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
۲. دکتر محمد مسعود یوسفی – وکیل دادگستری و رئیس اداره تخصصی وکالت کانون وکلای قوه قضاییه.
۳. دکتر احمد مومنی راد – دانشیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
۴. دکتر علی قانعی – عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران شرق – رئیس شعبه ۱۱۹ دادگاه حقوقی باهنر.
۵. دکتر صابر حبیبی سوادکوهی – حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران شرق.
۶. دکتر پرویز محمدنژاد – حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران غرب.
۷. دکتر مجتبی نظیف – حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران جنوب.
۸. دکتر تهمینه عدالتجو – حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران غرب.
۹. عبدالله روزبه گل افشانی – عضو هیئت علمی دانشگاه امام حسن مجتبی (ع)
۱۰. دکتر صادق حبیبی سواد کوهی – مدرس دانشگاه
۱۱. حجت الاسلام والمسلمین دکتر محمدرضا استیایی – مدرس دانشگاه.
۱۲. دکتر سهیل زنگی – حقوقدان و مدرس دانشگاه
۱۳. دکتر سید علی طباطبایی نسب – مدرس دانشگاه
۱۴. دکتر محمد ترابی – حقوقدان و مدرس دانشگاه
۱۵. دکتر سید علی موسوی اصل – رئیس دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران شرق
۱۶. محمدعلی شالچیان – وکیل دادگستری
۱۷. دکتر متین سلیمان تبار – حقوقدان و مدرس دانشگاه
۱۸. داریوش قاسمی – وکیل دادگستری
۱۹. حسین خاکپور – وکیل دادگستری
۲۰. حسن نوروزی – وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه
۲۱. دکتر حسین زارعی – وکیل دادگستری
۲۲. سید مصطفی مرتضوی – وکیل دادگستری
۲۳. یاسر انصاری – مدرس دانشگاه