«چاه ویل» اجاره‌نشین‌ها؛ سهم هزینه مسکن در سبد زندگی خانوارهای گیلانی بالاتر از میانگین کشور
بلعیدن ۸۱.۴ درصد از سبد زندگی توسط «خوراک و مسکن» باعث رکود بازار تقاضا در سایر بخش‌های اقتصاد شده و امکان رشد اقتصادی را دشوار یا غیرممکن کرده است.
افق میهن به نقل از دنیای اقتصاد، سهم اضافه وزن «هزینه مسکن» در سبد معیشت خانوارهای ایرانی برای سومین سال پیاپی رکورد زد. به گزارش «دنیای اکستاده» از داده‌های جدید مرکز آمار درباره سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای شهری در ۳۱ استان، مستاجران تنها ۴۴ درصد از هزینه‌های زندگی خود را صرف یک قلم کالا می‌کنند. مسکن این سهم حتی در استان تهران به ۶۰ درصد رسیده است و در بسیاری از استان ها با محوریت شهرهای بزرگ میانگین آن ۴۵ درصد است.
سهم «اجاره مسکن» در هزینه مستاجران تقریباً ۱.۵ برابر سطح توصیه شده جهانی است و با توجه به شاخصی که کشورهای اروپایی برای انحراف بازار مسکن از «خانه های ارزان قیمت» استفاده می کنند، این وضعیت برای اکثر مستاجران «خارج از تحمل» شده است. حداکثر وزن هزینه «عادی» مسکن ۳۰ درصد سبد مصرفی است. بررسی های «دنیای اکوت ست» درباره علل و پیامدهای اقتصادی «چاه» مستاجرها نشان می دهد که از بین رفتن قدرت خرید مسکن از اواخر دهه ۹۰ باعث جهش قیمت اجاره بها از سال ۱۴۰۰ شده است. به طوری که در این سال ها رشد هزینه مسکن بیشتر از رشد درآمد خانوار بوده است. پیامدهای «خوب» مسکن را می‌توان در سایر بازارهای مصرف و بخش‌های اقتصادی به شکل رکود نسبی خرید و تولید دنبال کرد.
سهم هزینه‌های مسکن در پرتفوی هزینه‌های ماهانه خانوارهای شهری ایران دوباره جهش کرد و به ۴۳.۷ درصد رسید. بر اساس تعریف اتحادیه اروپا، زمانی که «عامل اجاره» بیش از ۴۰ درصد از کل هزینه‌های یک خانوار را مصرف می‌کند، «مستأجران تحت فشار اقتصادی غیرقابل تحملی قرار می‌گیرند» و نیازمند «سیاست‌های حمایتی مرتبط با مسکن اجاره‌ای» در کوتاه‌ترین زمان هستند نه «مسکن ملکی».
باتلاق رانت عمیق تر شد
بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد که سهم «مسکن» در سبد هزینه خانوارهای ایرانی طی ۸ سال گذشته از سطح «نسبتاً قابل قبول» به «کاملاً غیرقابل قبول» با شیب قابل توجه و تند جهش کرده است. در سال ۱۳۹۵ که اقتصاد ایران و بازار مسکن و اجاره در وضعیت عادی قرار داشت و بازارهای مختلف هنوز وارد دوران جهش قیمت ها نشده بودند، «مسکن ۳۳ درصد از سبد هزینه خانوارهای ایرانی را تشکیل می داد».
اما این سهم بر اساس آمار جدید سال ۱۴۰۳ حداقل ۱۰ واحد درصد افزایش یافته و به نزدیک ۴۴ درصد رسیده است. شاخص «سکوتگاه» برای تشخیص درجه بحرانی «سهم هزینه مسکن در سبد خانوار» تعریف شده است که می گوید تخصیص بیش از ۳۰ درصد از هزینه های زندگی ماهانه یا سالانه به مسکن «مسکن محروم» است. شاخص اتحادیه اروپا همچنین می گوید که اگر سهم مسکن بیش از ۴۰ درصد از هزینه ها باشد، “فشار برای تامین سرپناه برای مستاجران غیرقابل قبول است”.
وضعیت فعلی هزینه مسکن در ایران با این ۲ حاکم بین المللی نشان می دهد که در اکثر استان ها و بیش از ۷۰ درصد خانوارهای شهری کشور در وضعیت «بسیار سخت پرداخت» قرار دارند. در استان تهران سهم هزینه مسکن شدیدتر از میانگین کشوری شده و به ۶۰ درصد (۵۹.۹ درصد) رسیده است. در ۷ استانی که حداقل ۳۵ درصد جمعیت ساکن هستند، سهم هزینه مسکن بالای ۴۵ درصد است و تنها در ۷ استانی که اکثر آنها نسبت به بقیه کم جمعیت هستند، هزینه مسکن حدود ۲۵ درصد سبد مصرفی خانوارها را پوشش می دهد که تا حدودی مناسب است.
شرایط زندگی در باتلاق اجاره ای
پژوهش «دنیای اقتصاد» با استناد به بررسی برخی اقتصاددانان از جمله فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره «پیامد فشار سنگین هزینه مسکن بر زندگی خانوارها» حاکی از آن است که هر چقدر این سهم از مرز یک سوم سبد مصرف فراتر رود، به همان نسبت مستاجران از دیگر «نیازهای زندگی» خود صرف نظر کرده و از «نیازهای زندگی» خانوارها می کاهند.
کل هزینه خوراک و مسکن خانوارهای شهری ایران در سال ۱۴۰۳ معادل ۸۱.۴ درصد از کل هزینه های زندگی آنها بوده است. با این وضعیت عدم تعادل هزینه، «خرید بسیاری از کالاها و خدمات مصرفی» توسط اکثر مستاجران بسیار کاهش یافته یا متوقف شده است و این امر باعث افت فروش و در نتیجه کاهش تولید در بخش‌های مختلف اقتصاد می‌شود. این باتلاق «هزینه مسکن» و نزدیکی آن به «تورم مواد غذایی» چرخه ای راکد را در اقتصاد ایران شکل می دهد و از رشد اقتصادی پایدار با نرخ بالا جلوگیری می کند. همین چرخه در نهایت به ضرر مستاجران خواهد بود، زیرا این گروه از خانوارها برای رهایی از دام اجاره به «ارتقای سطح درآمد، بهبود پس‌انداز و بهبود قدرت خرید مسکن» نیاز دارند. جهش سهم هزینه مسکن در پرتفوی خانوارها به دو دلیل ایجاد شد.
اولین عامل این جهش، هجوم شدید تقاضای جدید برای اجاره در بازار اجاره از سال ۱۴۰۰ به بعد بود. طی ۴ سال گذشته، به تناسب محرومیت از خرید خانه اولی، تورم اجاره مسکن در ایران به دو برابر روند تاریخی خود رسید. میانگین ۳۵ درصد این وضعیت باعث شد که قیمت اجاره بها در کشور نسبت به سال ۱۳۹۵ ۱۱ برابر شود.
اما از سوی دیگر رکود اقتصادی و رشد اقتصادی نزدیک به صفر طی دهه ۹۰ مانع از تقویت مناسب درآمد سرانه شد، به طوری که درآمد سرانه ایرانیان نسبت به ابتدای دهه ۹۰ با قیمت ثابت حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است. در جداول درآمد و هزینه خانوارهای شهری مشخص است که درآمد خانوارها در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۹۶ تقریباً ۹ برابر شده است. این در حالی است که هزینه مسکن آنها ۱۱ برابر شده است. بنابراین مسلم است که به دلیل عدم رشد هماهنگ درآمد و هزینه مسکن، «وزن هزینه تأمین مسکن» نسبت به گذشته برای مستاجران در سبد هزینه ای آنها سنگین شده است. تجربه کشورهای اروپایی که در حال حاضر تنها ۹ درصد از جمعیت آنها بیش از ۴۰ درصد از هزینه های زندگی خود را صرف مسکن می کنند، نشان می دهد که: دولت ها به شدت بودجه را برای سیاست مسکن حمایتی اجاره ای تقویت می کنند. اشتباه سیاست گذاری در بازار مسکن در سال های اخیر «بی توجهی به رسیدگی گام به گام دولت به مشکلات خانه اولی ها» بوده است.
در شرایطی که فشار هزینه‌های مسکن «بسیار سنگین» است، مستاجران هیچ حداقل ظرفیتی برای «پس‌انداز» سالانه و در نتیجه حداقل آمادگی برای خرید مسکن، حتی مسکن عمومی، ندارند. در این شرایط، سیاست ملی مسکن که ۱۰۰ درصد «مسکن ملکی» را دریافت می کند، «کمترین ارتباطی با بحران هزینه مسکن مستاجران» برقرار نکرده است. اخیراً دولت طرح مسکن استیجاری را تعریف کرده است، اما با توجه به «صفر سابقه» این سیاست در بازار مسکن ایران، بعید است حداقل در یک سال آینده آثار مثبت آن نمایان شود.
شاید تصمیم فوری تر، تشویق سازندگان «گیر» در پروژه های مسکونی نیمه کاره یا تمام شده غیرقابل فروش برای عرضه بخشی از واحدها در شهرهای بزرگ از جمله تهران در قالب مسکن استیجاری باشد. در حال حاضر مجموعه ای از مالیات ها هزینه «ماندن سرمایه گذاران ساختمانی» را در این بازار راکد افزایش داده است، بنابراین اعمال معافیت مالیاتی برای این افراد انگیزه ای برای حرکت آنها به سمت اجاره است. از سوی دیگر، بخشی از واحدهای مسکونی «مسکن ملی» در حال حاضر فاقد «خریدار نقدی» است. همانطور که گفته شد مستاجرین امکان پرداخت «درآمد نقدی» را ندارند. بخشی از این پروژه ها می تواند تبدیل به «مسکن استیجاری» یا «اجاره به تملک» شود، البته موضوع «حق الزحمه پیمانکار سازنده» و نحوه استرداد آن نیز باید حل شود.
