چرا تامین مالی از صندوق‌های بورسی جذاب نیست؟| ضعف زیر ساخت ها، صندوق های بورسی را سست کرده است
بازار؛ گروه تبادل: سازمان بورس در راستای حل مشکل تامین مالی پروژه های بازار اقدام به راه اندازی صندوق املاک کرده است. اما کارشناسان معتقدند این صندوق ها هم در معاملات و هم در تامین مالی پروژه ها ضعیف عمل کرده اند.
افزایش تورم و گرانی مصالح ساختمانی توانایی سازندگان را برای ساخت و ساز محدود کرده است. به همین دلیل تامین مالی مهمترین موضوع برای یکسان سازی قیمت است. صندوق های املاک و مستغلات در بورس باید دقیقاً مطابق با سیاست کلان دولت برای تولید و دفع دارایی های راکد شرکت ها و مؤسسات دولتی راه اندازی شوند. اما در حال حاضر چیز جدیدی در مورد این صندوق ها وجود ندارد.
هدف اصلی ایجاد صندوق های املاک و مستغلات
مدیرعامل شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری گفت: صندوق های املاک با هدف ایجاد دارایی های راکد ایجاد شد. این وجوه با ابزارهای ایجاد شده توسط شرکت ها به منبع تامین مالی برای کسب و کار صاحب ملک تبدیل می شود. با این اقدام، صاحبان سهام صندوق املاک، دارایی های خود را با تورم املاک تنظیم می کنند.
ابطحی افزود: به عبارت دیگر تعدادی از بنگاه های اقتصادی که دارایی های راکد و مازاد دارند، صندوق را تامین می کنند. سرمایه گذاران همچنین ارزش دارایی های خود را بر اساس تعدیل قیمت سهام صندوق تشخیص می دهند.
وی خاطرنشان کرد: بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها نیازمند ابزارهایی برای جذب سرمایه های خرد است. در شرایط فعلی، هرکسی که بخواهد طلا بخرد، می تواند گواهی سپرده طلا یا سهام صندوق های طلا را خریداری کند. اما در خرید ملک اینطور نبود و افراد با سرمایه اندک نمی توانستند بازدهی متناسب با رشد بازار املاک داشته باشند. اما در این مرحله، این باید با صندوق های املاک اتفاق بیفتد.
ابطحی گفت: وضعیت درآمدزایی صندوق های املاک بستگی به وضعیت بازار در شرایط فعلی دارد. درآمد صندوق ها از اجاره واحدها و خرید و فروش واحدها تامین می شود. به همین دلیل رونق و افزایش معاملات صندوق های املاک می تواند بازدهی بالاتری را برای این صندوق ها به همراه داشته باشد.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی متولی تامین مالی مسکن باید در معاملات صندوق املاک مشارکت داشته باشد. زیرا او پروژه های بزرگی در بخش املاک و مستغلات دارد. در حال حاضر کلیه شرکت های تجاری که دارایی مازاد دارند می توانند دارایی خود را در صندوق عرضه کنند. این وجوه تنها به نهادهای دولتی اختصاص ندارد.
فروش املاک راکد از بانک ها به صندوق های بورس
همایون دارابی کارشناس بازار مالی گفت: در حال حاضر صندوق های املاک می توانند نقش مهمی در تامین مالی پروژه ها و فروش املاک بانک های راکد داشته باشند. در گذشته موسسات اعتباری به شدت در امر ساخت و ساز مسکن مشارکت داشتند و برای بسیاری از پروژه ها وام می دادند. در آن زمان تولید مسکن در کشور بالا بود که بر تعادل بازار مسکن تاثیر گذاشت.
به گفته وی، موسسات وام دهی در آن زمان با چالش هایی از معادلات بازار و چرخه تامین اعتبار مواجه بودند. هر چند ضوابط و مقررات حاکم بر فعالیت های موسسه. اعتباراتی وجود دارد، اما فعال نیستند. بنابراین اکنون صندوق های املاک برای جبران ضرر موسسات اعتباری اجاره ای راه اندازی شده است. اما مانند آنها تا به حال کار نکرده اند.
وی ادامه داد: در حال حاضر بانک ها می توانند دارایی های مسکن راکد را از طریق صندوق های املاک تامین کنند و بانک ها نیز می توانند پروژه های نیمه تمام خود را در این صندوق ها تامین مالی کنند. به این ترتیب پروژه ها مشکلات ناشی از کمبود نقدینگی را حل می کنند.
دارابی معتقد است: تنظیم بازار مسکن در حال حاضر باید از طریق تامین مالی پروژه ها انجام شود. بنابراین صندوق های املاک و مستغلات می توانند بر کسری های تامین مالی پروژه های بسیار بزرگ توسط بانک ها غلبه کنند.
دارابی ادامه داد: از سوی دیگر افرادی که سرمایه بسیار کمی دارند و نمی توانند در بازار مسکن حضور داشته باشند. شما از بازده این بازار از طریق وجوه سود می برید.
دارابی همچنین گفت: در حال حاضر تنظیم بازار مسکن باید از طریق تامین مالی پروژه ها انجام شود. بنابراین صندوق های املاک و مستغلات می توانند بر کسری های تامین مالی پروژه های بسیار بزرگ توسط بانک ها غلبه کنند. واقعیت این است که در شرایط فعلی اجرای پروژه های مسکن در شهرهایی مانند تهران نیازمند چندین هزار میلیارد تومان وام است. بنابراین یک یا چند شرکت نمی توانند این پروژه ها را تکمیل کنند. بنابراین کمک های مالی باید گسترده باشد تا این پروژه ها به هدف خود برسند.
وی افزود: از سوی دیگر بانک ها هم اکنون املاکی به ارزش هزاران میلیارد تومان دارند. به همین دلیل حتی اگر بازار املاک با رکود همراه نباشد. هر شرکت یا فردی توانایی خرید آن را ندارد.
بورس بازوی تامین مالی در تمام بخش های اقتصاد است
حمید میرمئینی کارشناس اقتصادی تاکید کرد: صندوق های املاک می توانند گام موثری برای جذب سرمایه گذاران به نقش بورس در بازار املاک باشند. بورس بازوی تامین مالی در تمام بخش های اقتصاد است. از سوی دیگر، با نقدینگی خرد امکان مشارکت در بخش مسکن به میزان کم وجود ندارد. صندوق ها این شرایط را ایجاد می کنند تا مردم بتوانند در پروژه ها شرکت کنند و در مقیاس کوچک از مزایای این بازار بهره مند شوند.
به گفته میرمعینی، بورس شفاف شده و بازارهایی مانند بازار مسکن از محدوده قیمتی بالایی برخوردار است. به عبارت دیگر، بسیاری از متخصصان بازار مالی باید وارد بازار املاک و مستغلات شوند تا روند معاملات منطقی و تحلیلی شود.
وی تصریح کرد: اثربخشی و کارایی صندوق های مسکن باید سیستم نظارتی را تقویت کند و… در حال حاضر امکان تامین مالی در این صندوق ها به رفتار متولی مربوطه بستگی دارد. از سوی دیگر، کارایی و شفافیت صندوق‌ها باید برای سرمایه‌گذاران مشهود باشد تا آنها مایل به مشارکت در عملیات این صندوق‌ها باشند.
میرمعینی با تاکید بر اینکه بازار املاک کشور تا حدودی از وجود تحلیل گران با دیدگاه های جدید عقب است، گفت: بازار مسکن همچنان سنتی و با بازارهای مدرن فاصله دارد که در آن افراد تحصیل کرده وجود دارد. به همین دلیل بازار سهام شفاف شده و بازارهایی مانند بازار مسکن دارای طیف گسترده ای از قیمت ها هستند. به عبارت دیگر، بسیاری از متخصصان بازار مالی باید وارد بازار املاک و مستغلات شوند تا روند معاملات منطقی و تحلیلی شود.
این کارشناس بورس ادامه داد: این صندوق ها می توانند معیاری برای ارزیابی بازار املاک باشند. به نوعی بازار مسکن را مدیریت کنیم. حتی راه را برای ایجاد بازار بورس مسکن یا استفاده از ابزارهای مشتقه ارائه می دهد.
وی تاکید کرد: سازندگان و سرمایه گذاران در حال حاضر می توانند در صورت نیاز به تامین مالی یا تامین مالی دارایی خود بپردازند. این امر باعث تقویت بخش مسکن خواهد شد.
این کارشناس بورس گفت: جذب سرمایه در ابتدا خوب بود. البته این صندوق ها در گذشته بازده خوبی نداشته اند. در هر صورت سازمان بورس می تواند با قبول ضمانت از سهامداران ممتاز این صندوق ها، بتواند از سرمایه های مردم حمایت کند. این موضوع باعث افزایش کارایی این صندوق ها می شود و می تواند بازار مسکن را به سمت نوسازی سوق دهد.
کارایی صندوق ها به دلیل زیرساخت های ضعیف مختل شده است
در سال های اخیر تعداد تولید مسکن نسبت به تقاضا کاهش چشمگیری داشته است. از سوی دیگر رکود تورمی این بازار باعث شد تولیدکنندگان با کمبود نقدینگی مواجه شوند.
احمد جانجان، کارشناس بازارهای مالی، خاطرنشان کرد: صندوق‌های املاک و مستغلات ادبیات مشترکی در سراسر جهان دارند، اگر در ایران همین رویه را دنبال کنند، می‌توانند بر بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارند. در ایران محدودیت زمین در بخش مسکن نسبت به سایر نقاط جهان تفاوت هایی دارد. این مشکل می تواند اثربخشی صندوق ها را تحت تأثیر قرار دهد.
جانجان در ادامه افزود: به عبارتی بخشی از زمین ها در اختیار مراجع و سازمان های دولتی است. به دلیل بلوک بودن ملک، عملاً هیچ رونقی در ساخت و ساز مسکن وجود ندارد. اگر این املاک در پروژه های بیشتری تعریف می شد در صندوق املاک قرار می گرفت. این اقدام باعث تقویت جریان مالی به صندوق می شود.
وی تصریح کرد: یکی دیگر از عواملی که در حوزه املاک وجود دارد، تحلیل تورم بر اساس قیمت ارز و مصالح است در شرایط فعلی نیز باید تحلیل های متناظری از وضعیت اقتصاد ملی و تولید و … برای صندوق های مسکن وجود داشته باشد . این موضوع ممکن است احتمال ورود پول جدید به صندوق ها را ایجاد کند.
جانجان تاکید کرد: صندوق های مسکن باید در میان مدت جانمایی شود. در شرایط فعلی اقتصاد کشور به تورم بالا عادت کرده است. این مشکل باعث تغییر در جریان نقدینگی شد. با توجه به تجربه از سال ۲۰۱۹، میکروکاپ ها جذب سرمایه نمی شوند. با توجه به تجربه قبلی، وجوه بازده چندان بالایی به دست نیاورده اند. از آنجایی که تورم از تورم عمومی عقب است، عملاً انگیزه ای برای خرید سهام صندوق املاک وجود ندارد.
جانجان می گوید: استفاده از ظرفیت صندوق ها به توانایی مدیران بستگی دارد. در دوران طلایی باید بتوانند صندوق های مسکن را به مردم معرفی کنند تا سرمایه گذاران بتوانند در پروژه های مسکن مشارکت کنند.
جانجان همچنین تاکید کرد: سیاست بانک مرکزی برای کنترل تراز مالی بانک ها و فشار بر وام های رهنی باعث کاهش عملکرد بانک ها در صندوق های املاک شده است. به همین دلیل، او ممکن است نتواند در بخش صندوق املاک و مستغلات مشارکت زیادی داشته باشد. سهامداران خرد باید از ضمانت های صندوق های مسکن آگاه باشند. دعوت از مردم برای سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات با چالش هایی همراه است. زیرا بسیاری از افراد با عملکرد صندوق ها، اوراق قرضه و … آشنایی ندارند.
این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: صندوق املاک با نگاهی به کل بازار می تواند توجه سرمایه گذاران را به خود جلب کند. استفاده از وجوه به توانایی مدیران بستگی دارد. در دوران طلایی باید بتوانند صندوق های مسکن را به مردم معرفی کنند تا سرمایه گذاران بتوانند در پروژه های ساخت مسکن مشارکت کنند. مردم نیز باید از درآمد صندوق ها بهره مند شوند وگرنه کارآمد نیستند.
