چرا تورم مسکن ایران پایدار است؟

تورم مسکن در ایران را می توان تورم ساختاری دانست. این بدان معناست که افزایش قیمت ها نه تنها به دلیل تقاطع یا شوک های اقتصادی بلکه ریشه در عوامل اساسی و پایدار دارد. فقدان عرضه متناسب با تقاضا ، رشد جمعیت شهری ، افزایش قیمت زمین و وابستگی زیاد به مؤلفه ها به واردات و مواد اولیه عواملی هستند که دائماً فشار قیمت را در بازار املاک و مستغلات اعمال می کنند. این شرایط به این واقعیت افزایش می یابد که قیمت املاک و مستغلات نیز در دوره ای که اقتصاد کشور در رکود اقتصادی قرار دارد ، افزایش می یابد.

دلیل دیگر ساختار تورم مسکن ، موقعیت آن به عنوان سرمایه اصلی در ایران است. بسیاری از افراد آپارتمان ها را نه تنها برای زندگی ، بلکه به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش پول و سرمایه گذاری در برابر تورم عمومی اقتصاد می دانند. همین دیدگاه منجر به عجله سرمایه سرگردان به بازار املاک و مستغلات می شود و قیمت های روزافزون را افزایش می دهد. در نتیجه ، تورم این بخش ، بر خلاف بسیاری از بازارها ، کمتر به عرضه و تقاضای واقعی محل زندگی و عمدتاً توسط جریان سرمایه هدایت می شود.

از طرف دیگر ، دستورالعمل های ناکارآمد مسکن ، عدم شفافیت در سیستم مالیاتی و ناتوانی دولت ها ، تولید و نیاز به جامعه ، این تورم ساختاری را تقویت کرده است. نتیجه این است که اسکان بسیاری از کلاسهای متوسط ​​و ضعیف و افزایش شکاف کلاس در حوزه مالکیت غیرقابل دستیابی است. به همین دلیل ، راه حل برای ساخت و ساز مسکن تورم نه تنها با اقدامات کوتاه مدت امکان پذیر است ، بلکه نیاز به اصلاحات عمیق در طراحی سیاسی ، سیستم تأمین و نحوه سرمایه گذاری در این بخش دارد.

در زیر مصاحبه با هادی زارقانی (متخصص و فعالانه در منطقه ساخت و ساز) مطابق با رویکردهای تخصصی برای عبور از تورم مسکن است.

*بسیاری از افراد فقط به تورم مسکن اشاره می کنند ، فقط به “عدم پیشنهاد” یا “افزایش تقاضا”. نگاه شما چیست؟

این یک تحلیل ساده است. واقعیت این است که تورم آپارتمان در ایران تورم ساختاری است. ما با سه تنگنا اصلی روبرو هستیم: ساختار نادرست کشور شهری ، که این کشور عملاً از تولید کنندگان واقعی خارج شده است. ناکارآمدی سیستم مالی مسکن ؛ این بدان معنی است که ابزارهای اعتباری ما با قیمت واقعی واحدهای مسکونی مطابقت ندارند. راندمان ساخت و ساز پایین ، به این معنی که دستگاه در ایران ۲ تا ۵ درصد بیشتر از میانگین جهانی است.

*در سخنرانی خود به راندمان پایین ساخت و ساز اشاره کردید. منظور شما دقیقاً چیست؟
ببین ، ما هنوز در بسیاری از پروژه ها از روشهای سنتی استفاده می کنیم. به عنوان مثال ، نسبت صنعتی شدن در ساخت و ساز در اروپا و آسیای شرقی به ۲ ٪ رسیده است ، اما در ایران زیر ۵ ٪ است. همین عامل روزانه پروژه را دو برابر می کند و هزینه ها را افزایش می دهد. از طرف دیگر ، مهندسی ارزش به طور جدی در طراحی اجرا نمی شود. در حالی که تجربه ما نشان داده است ، مهندسی ارزش می تواند هزینه های ساخت و ساز را بدون هیچ گونه زباله با کیفیت کاهش دهد.

*راه حل شما برای کاهش تورم آپارتمان فنی تر از اقتصادی تر است؟
دقیقاً ما باید صنعت مسکن را با ابزارهای فنی مدیریت کنیم. مثال ساده: اگر به جای پروژه های بزرگ سیمانی از بتن واجد شرایط و روشنایی سکته مغزی استفاده کنیم ، هم سرعت کار و هم هزینه انرژی کاهش می یابد. یا در بخش تسهیلات ، استفاده از سیستم های مدیریت انرژی هوشمند هزینه های نگهداری را کاهش می دهد. این موارد کمتر در تورم مورد بحث قرار می گیرند ، اما تأثیر مستقیمی بر قیمت نهایی دارند.

*نقش دولت را چگونه می بینید؟
دولت باید دیدگاه “سازنده” و در عوض از اقتدار نظارتی را به عهده بگیرد. این به معنای انجام یک سیاست است تا کشورهای شهری به سازندگان حرفه ای برسند ، نه فروشندگان. ساخت و سازهای طولانی مدت و خرید (به عنوان مثال ۲ تا ۵ سال). استانداردهای فنی اجباری برای به دست آوردن ساختمانهایی با کیفیت پایین از چرخه.

*این راه حل ها برای افراد عادی چگونه کار می کنند؟
با اجرای این اصلاحات ، مردم دو تغییر مشخص را ثبت می کنند: کاهش واحدها در ۵ تا ۵ درصد در چند سال آینده. افزایش کیفیت و زندگی ساختمانها ، این به معنای سرمایه گذاری های پایدارتر است.

*راه خروج از تورم مسکن فعلی چیست؟
خروج از این تورم به یک بسته ترکیبی نیاز دارد: مهندسی ارزش و صنعتی سازی ساخت و ساز به منظور کاهش هزینه ها. اصلاح سیاست اعتباری برای تحقق نهادها. مالیات هدفمند در مورد حدس و گمان برای کنترل سرمایه غیر مسکونی. بدون این سه طرف هیچ راه حل پایدار وجود نخواهد داشت.

منبع: گسترش پیام ها