کدام مالکان از «مالیات بر عایدی» معافند؟+ این 2 گروه بازنده هستند
نسخه اصلاحی «مالیات بر عایدی سرمایه» شامل سه نوع معافیت طلایی برای خانه های چندخانواری است که با هدف اولیه این طرح که «کنترل و کاهش فعالیت های سفته بازی» است، در تضاد است. این تور مالیاتی جدید از این نظر شبیه مالیات خانه خالی است – معافیت.
ایران تحلیل، نسخه اصلاحی طرح مصوب مجلس با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» یا «مالیات بر سفته بازی» که در روزهای اخیر برای تصویب نهایی و تبدیل به قانون به شورای نگهبان ارائه شده است. شامل تغییراتی است که بر اساس نسخه ۱۴۰۲ در «نحوه اعمال مالیات در بازار املاک مسکونی» آمده است، اما نتیجه این دست زدن جدید نمایندگان برای بازار مسکن برعکس آن چیزی خواهد بود که باید باشد. برای “خانه های چندخانواری” خوب خواهد بود و برای “اولین خانه دار” گران تمام خواهد شد.
بررسی های «دنیای اکوتست» از آخرین متن ویرایش شده مالیات بر درآمد سرمایه حاکی از آن است که طراحان برای «مالکیت بیش از یک واحد مسکونی و برابر تعداد اعضای خانواده» «معافیت طلایی» در نظر گرفته اند که با کد «معافیت طلایی» در نظر گرفته شده است. معافیت فردی بالای ۱۸ سال که دارای یک واحد مسکونی است از پرداخت مالیات در صورت فروش پس از گذشت دو سال از زمان مالکیت در متن آمده است از یک خانه، در معافیت دیگری، سرپرست خانوار نیز می تواند «دو واحد مسکونی داشته باشد و بعد از دو سال خانه دوم خود را بفروشد»، معاف از مالیات بر درآمد باشد.
اما طراحان به این دو معافیت راضی نیستند و در قالب معافیت سوم اگر همان اعضای خانواده که هرکدام خانه ای به نام خود دارند در کوتاه مدت (زیر دو سال) بفروشند و بخرند (انتقال). یک خانه و صاحب خانه دیگر) دوباره از مالیات بر درآمد معاف می شوند. این سه چراغ سبز به «چند خانه‌ها» با نام تعریف‌شده برای این طرح «مالیات بر سفته‌بازی و سفته‌بازی» در تعارض است، در حالی که هدف سیاستگذار از وضع این مالیات «تنظیم بازار مسکن (قیمت مسکن) با کاهش قیمت مسکن است. تقاضای غیرمصرفی خرید آپارتمان و مهار معاملات مکرر» نیز محقق نشده است. به این ترتیب برندگان چنین سیاست مالیاتی در بازار مسکن مانند اولین سیاست ناموفق یعنی «مالیات خانه خالی» کسانی هستند که از نگاه سیاستگذاران عامل تورم در این بخش شده اند.
دو گروه بازنده هستند
اما مالباختگان مالیات بر درآمد دو گروه هستند که باید حمایت شوند. حداقل از سال ۱۳۹۶ این دو گروه از موج جهش های مکرر قیمت مسکن آسیب های بزرگ و بعضاً جبران ناپذیری را متحمل شده اند. یعنی صاحبان خانه اولی (مصرف ترین نوع تقاضا) و سازندگان (سرمایه گذاران ساختمانی). خانه اولی‌ها قدرت خرید خود را از دست دادند و سازندگان نیز از «رکود خرید مصرف‌کننده و کاهش تاریخی حجم معاملات مسکن» رنج بردند و در نبود خریدار ثابت در بازار، امکان خرید مسکن را از دست دادند. سرمایه گذاری مجدد در ساخت و ساز
اما خانواده های اول چگونه ضرر می کنند؟ پس از شروع مالیات بر عایدی سرمایه با این مدل معیوب، بازار مسکن در مسیری قرار می گیرد که از یک سو، «امکان خرید سرمایه ای واحد مسکونی» از کانال های ویژه ارائه شده – همان معافیت های مضاعف – تضمین می شود. – و از طرفی خانه های چند خانواری «نگهداری» می شوند در بلندمدت واحدهای مسکونی تشویق به دریافت معافیت مالیاتی می شوند و چون در بلندمدت رشد قیمت ملک نه تنها از تورم فراتر می رود، بلکه از آن نیز فراتر می رود. بازدهی بسیاری از بازارها، با فاصله طولانی، این مدل از “سرمایه گذاری املاک” با ابزارهای مالیاتی تشویق می شود. یعنی تحقق هدف معکوس در سیاست گذاری برای بخش مسکن. زیرا در شرایطی که بدون استفاده ماندن آپارتمان در بلندمدت هزینه ای برای مالک وجود ندارد، حتی بازار اجاره نیز از این مسیر سودی نخواهد برد و مصرف کنندگان بازار مسکن متضرر خواهند شد.
اما مالک بیش از دو واحد مسکونی که هر دو به نام خود است، در صورت فروش خانه دوم خود در مدت یک سال پس از مالکیت مشمول مالیات می شود. مالیات تعریف شده بر عایدی سرمایه مستغلات عموماً به صورت «نرخ های درجه بندی شده ۵، ۱۰ و ۲۵ درصد» تعیین می شود که دو نرخ اول تا سقف ۱۰۰ میلیون درآمد واقعی است (حذف درآمد ناشی از تورم از کل درآمد). و نرخ سوم بیشتر از این است. شامل رقم می شود. این نرخ ها برای مالکی که ملک دوم خود را زیر یک سال بفروشد، با نرخ ۱۰ درصد اضافه اعمال می شود.
تولیدکنندگان چگونه ضرر می کنند؟
نسخه مصوب مجلس برای مالیات بر عایدی سرمایه در مورد «وضعیت سرمایه گذاران ساختمانی» یا تولیدکنندگان مسکن -طرف عرضه واحد مسکونی در بازار- ساکت است به این معنا که تکلیف سازندگان را یک سمتی از بازار مسکن که تعداد قابل توجهی واحد مسکونی در سال ساخته شده است. به دلیل عدم توضیح مالک فروخته می شود. هیچ معافیتی برای این گروه به صراحت در نظر گرفته نشده است و نامی نیز از آنها ذکر نشده است.
اما از آنجایی که سازندگان بنا به روال سنتی این بازار، بعضاً واحدهای مسکونی در حال ساخت را به نام اعضای خانواده خود در قراردادهای مشارکت ساختمانی در اختیار دارند و این واحدها با این مدل مالکیت، با توجه به مدت زمان ساخت و فروش که کمتر از دو سال است، به بازار عرضه می شود، در واقع مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می شود. حتی اگر تمام واحدهای مسکونی در حال ساخت به نام سازنده باشد، کل «تولید و سرمایه گذاری مولد سرمایه گذار» مشمول مالیاتی می شود که قرار است از سرمایه گذار املاک غیرمولد اخذ شود.
پیامدهای این اشتباه سیاستی از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن «کاهش انگیزه ساخت و ساز سرمایه گذاران (سازندگان)» و «کاهش عرضه مسکن جدید در بلندمدت»، عارضه ثانویه که بر روی تقاضای مصرف کننده تاثیر خواهد گذاشت. سازندگانی که در این سال ها با «تورم تولید تاریخی» مواجه بوده اند، با این مدل مالیات بر عایدی سرمایه، باید حدود یک چهارم «سود واقعی از زمان خرید ملک کلنگی و فروش واحد نوساز» را در طول سال پرداخت کنند. ساخت و ساز به عنوان مالیات این برای تولید کنندگان غیرقابل تحمل است.
در همین راستا غلامرضا سلامی در شماره جدید تجارت فردا در میزگردی که با حضور داود سوری به منظور بررسی ابعاد موضوع مالیات بر عایدی سرمایه برگزار شد، به تشریح تاثیر منفی این مالیات بر حوزه مسکن پرداخت. به عنوان «اختلال در مکانیسم بازار» و آسیب به سمت عرضه. و در عین حال این مالیات را عاملی برای قفل شدن بازار معاملات ملکی می داند. داود سوری همچنین از سیاستگذار خواست تا ریشه انتظارات تورمی را کنترل کند تا اینکه تمام مشکلات بازار مسکن را به گروهی از معامله گران نسبت دهد.
بررسی ها نشان می دهد آنچه که منجر به تحریک تقاضای سرمایه در بازار مسکن شده است، اولاً تورم بالا و انتظارات تورمی و ثانیاً فقدان ابزار مناسب پوشش ریسک در برابر تورم است. این دو عامل باعث شده در سال های اخیر بخشی از صندوق ها برای جلوگیری از تورم وارد بازار املاک شوند.
این هجوم باعث شد که قیمت واقعی مسکن در دهه ۹۰ افزایش بی سابقه ای داشته باشد. بیش از دو بار. با این حال، حتی اگر سیاستگذار تصور می کند که راه کنترل تقاضای سرمایه در بازار مسکن اخذ مالیات است، به بیراهه رفته و مالیات را به گونه ای طراحی کرده است که تقاضای سرمایه به راحتی از «تور» عبور کند و نباید در تور باشد اگر بیفتد گیر می کند. مالیات بر عایدی سرمایه مستغلات دومین نوع مالیات معیوب این بازار است. دو سال پیش مالیات خانه های خالی تصویب شد و در آن سه خانه از پرداخت مالیات معاف شد. خانه ای در شهر اصلی، خانه ای در همان شهر به نام اعضای خانواده و خانه ای در شهر فرعی.
