اگر محدودیت افزایش اجاره بها ادامه پیدا کند، اصل بازار اجاره‌داری از بین خواهد رفت

این کارشناس مسکن در خصوص تعیین سقف افزایش 25 درصدی اجاره بها گفت: اگر قرار باشد سقف افزایش اجاره بها در مدت زمان بیشتری مثلا 10 یا 20 سال باقی بماند، اصل بازار اجاره از بین می رود.

بیت الله ستاریان کارشناس مسکن در گفت و گو با خبرنگار اخبار بورسدر مورد تنظیم سقف ۲۵ درصدی را برای افزایش اجاره بها و وضعیت بازار مسکن داد: سقف را تعیین کنید ۲۵ درصد اجاره از منظر اجتماعی یک تصمیم قابل درک است. زیرا مستاجران دیگر توان افزایش اجاره بها را ندارند. در حال حاضر مهاجرت بازگشتی قوی وجود دارد و مردم از شهر بالا به پایین شهر، از حاشیه شهرها به شهرهای کوچکتر و در نهایت به مناطق ارزان تر نقل مکان می کنند. حتی در این شرایط، بسیاری از مستاجران توانایی پرداخت اجاره بها را ندارند و هزینه مسکن بخش قابل توجهی از بودجه خانوار آنها را به خود اختصاص می دهد..

وی افزود: اگر اجاره بها بخش زیادی از بودجه خانوار را تشکیل دهد نشان می دهد مستاجر تحت فشار شدید اقتصادی است. بنابراین از منظر اجتماعی دولت نمی تواند نسبت به وضعیت مستاجران بی تفاوت باشد و از این منظر تعیین سقف افزایش اجاره بها قابل تامل است..

این کارشناس املاک ادامه داد: از طرف دیگر نمی توان به سادگی حکم کرد که مالک فقط باید اجاره بها را پرداخت کند. ۲۵ درصد افزایش در حالی که قیمت ملک بیشتر شده است. باید دید چنین سیاستی چه تاثیری بر بازار اجاره خواهد داشت. برخی از مالکان در صورتی که درآمد اجاره آنها به دستور محدود شده باشد، امرار معاش می کنند

ستاری، اشاره به وجود حدود ۷ میلیون‌ها رانت‌گر در کشور گفتند: ما با صنعت رانت در کشور سروکار داریم و باید تصمیم‌گیری شود که هدف سیاست‌گذاران توسعه یا تخریب این صنعت است. اگر قیمت ملک به میزان قابل توجهی افزایش یابد، اما اجاره بها به میزان بسیار کمتری افزایش یابد، تعادل اقتصادی در بازار اجاره ناپایدار است و در نهایت صنعت اجاره نیز متضرر می شود..

وی تصریح کرد: اگر ملکی صد اگر درصدی از رشد قیمت باشد، بر اساس منطق اقتصادی، پارامترهای مربوطه نیز باید با توجه به این تغییرات تعدیل شوند. اگر ارزش ملک ۶۰ درصد افزایش یافته است، بدون در نظر گرفتن این تغییرات به تنهایی نمی توان انتظار اجاره را داشت ۲۵ درصد افزایش چنین سیاستی را نمی توان در بلندمدت بدون عواقبی برای بازار ادامه داد.

این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه کشورهای دیگر در کنترل قیمت اجاره بها گفت: این گونه اقدامات در برخی نقاط دنیا یک یا دو سال است که اجرا می شود، اما دلیل آن این است که سیاست گذار زمان داشته باشد تا برنامه خود را برای حل مشکل مسکن اجرایی کند. اگر قرار باشد افزایش اجاره بها در مدت زمان طولانی تری رخ دهد، به عنوان مثال ۱۰ یا ۲۰ در طول سال، اصل بازار اجاره از بین خواهد رفت.

ستاریان ادامه داد: قیمت ملک باید هر سال تعیین شود ۶۰ یا ۷۰ درصد افزایش می یابد اما دولت اجازه افزایش می دهد ۲۵ اگر درصدی از رانت را مشخص کنید، صنعت اجاره در نهایت توجیه خود را از دست می دهد. نتیجه چنین وضعیتی ممکن است این باشد که مالک ترجیح دهد ملک خود را بفروشد و بازار اجاره را ترک کند. بنابراین اگر قرار است سیاست کنترل اجاره بها اجرا شود، باید با یک برنامه مشخص برای رفع ریشه مشکل مسکن همراه باشد و نمی توان آن را به سیاست دائمی تبدیل کرد..

وی درباره رشد کمتر بازار مسکن نسبت به برخی دیگر از بازارها گفت: این سیاست شاید یکی از دلایل این موضوع باشد ۲۵ برخی از مالکان به این محدودیت پایبند بودند، اما برخی دیگر که نیاز مالی یا نیازهای دیگری داشتند، اجاره بها را به طرق مختلف و حتی خارج از چارچوب رسمی افزایش دادند. بنابراین ارزیابی وضعیت واقعی بازار اجاره تنها بر اساس آمار رسمی امکان پذیر نیست.

این کارشناس املاک افزود: نکته دیگر این است که ارزیابی تورم و تغییرات بازار مسکن به صورت ماهانه مانند بسیاری از کالاها اساسا غیرممکن است. بازار مسکن بازاری است که سالانه بخش مهمی از تحولات آن در فصل جابجایی و اجاره بررسی می شود. بنابراین مقایسه یک ماه با یک ماه دیگر نمی تواند تصویر دقیقی از وضعیت واقعی آن بازار ارائه دهد.

ستاریان با انتقاد از نحوه محاسبه برخی از آمارهای املاک گفت: حتی در بخش معاملات نمی توان میانگین قیمت معامله شده در سالی که تعداد معاملات آن بسیار زیاد است را با سال یا ماهی که تعداد معاملات در آن به شدت کاهش یافته است مقایسه کرد. در دوران رکود، افرادی که به شدت نیاز به فروش دارند، ممکن است دارایی خود را بسیار کمتر از ارزش بازار بفروشند. برای مثال، ممکن است یک ملک به دلیل شرایط منحصر به فرد مالک، مشکلات مالی یا رکود بازار، به میزان قابل توجهی کمتر از ارزش عادی خود معامله شود. این معاملات بر محاسبات آماری نیز تأثیر می گذارد و می تواند تصویر متفاوتی از وضعیت واقعی بازار ارائه دهد.

وی تاکید کرد: در دوران رکود برخی از معاملات انجام شده به دلیل پریشانی فروشنده است و نمی توان آن را معرف کامل وضعیت بازار ملک دانست. عواملی مانند نیاز مالی، مشکلات مالکان، مهاجرت و رکود بازار ممکن است باعث شود برخی افراد ملک خود را زیر قیمت معمولی بفروشند و این جنبه در تحلیل آمار مسکن باید مورد توجه قرار گیرد..

این کارشناس مسکن در خصوص چشم انداز بازار در نیمه دوم سال گفت: بازار مسکن از پتانسیل رشد بسیار بالایی برخوردار است. این پتانسیل رشد در ذات بازار مسکن است و به عوامل اقتصادی و سیاسی زیادی بستگی دارد. مسکن کالای کوچکی نیست که بتواند در کوتاه مدت و با سرعت بالا به نوسانات اقتصادی پاسخ دهد، بلکه ارتباط مستقیمی با اقتصاد کلان کشور دارد..

ستاریان در خاتمه خاطرنشان کرد: بازار مسکن اگرچه ممکن است در کوتاه مدت به سرعت به تغییرات پاسخ ندهد، اما پتانسیل رشد بسیار چشمگیری دارد و در شرایط مختلف اقتصادی و سیاسی می توان این پتانسیل را فعال کرد. تجارب چند سال گذشته و تحولات بازار مسکن قبل، حین و پس از جنگ نیز نشان داده است که تغییرات در شرایط اقتصادی و سیاسی می‌تواند تاثیر بسزایی بر این بازار داشته باشد..