رکود ساخت‌وساز مسکن وارد پنجمین سال شد

یک کارشناس املاک با اشاره به کاهش 15.8 درصدی تولید مسکن و ادامه رکود در معاملات و ساخت و ساز گفت: بازار مسکن وارد چهارمین یا پنجمین سال رکود خود شده و ضعف در واگذاری زمین و تسهیلات بانکی این رکود را تشدید کرده است. علاوه بر این تنها با تعیین سقف قانونی نمی توان افزایش اجاره بها را کنترل کرد و باید عوامل تورم و کمبود عرضه را همزمان در نظر گرفت.

فرشاد ایلاتی کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با خبرنگار اخبار بورسبیش از قطره ۱۵.۸ درصدی از تولید مسکن و تعمیق رکود ساخت و ساز گفت: بازار مسکن تقریبا وارد چهارمین یا پنجمین سال رکود خود شده است و این یکی از عمیق ترین دوره های رکود در بازار مسکن در دهه های اخیر است. این رکود در هر دو بخش تجاری و ساختمانی قابل مشاهده است. در نتیجه تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده و ساخت واحدهای جدید کاهش یافته و رکود کسب و کار به پایین ترین حد خود رسیده است..

وی افزود: بخشی از شرایط فعلی بازار ملک به شرایط اقتصادی کشور و شرایط جنگی برمی گردد. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاری‌ها به سمت بازارهای نقدینگی بالاتر مانند طلا و فارکس رفته و به همین دلیل، بازار املاک دیگر مانند گذشته نیست. این موضوع از یک سو می تواند تاثیر مثبتی داشته باشد چرا که بخشی از تقاضای سفته بازی از بازار مسکن حذف شده و ثبات بیشتری در این بازار شکل گرفته است..

این کارشناس مسکن تصریح کرد: برای استفاده از شرایط موجود و تبدیل تهدید موجود به فرصت نیاز به حمایت دولت است. هدف حمایت از فعالانی است که نگاه بلندمدت به بازار مسکن دارند و همچنین شرکت هایی که فعالیت اصلی آنها ساخت و ساز است. دولت می تواند با واگذاری زمین و اعطای تسهیلات به این شرکت ها برای عبور از فاز رکود کمک کند و زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن را فراهم کند..

ایلاتی ادامه داد: در حال حاضر عملکرد حمایتی دولت در ساخت و ساز مسکن چندان قابل قبول نیست; هم در بحث واگذاری اموال و هم در حوزه تسهیلات بانکی. مبلغ کل تسهیلات پرداختی کلیه بانک ها به بخش مسکن به استثنای فعالیت بانک مسکن ممکن است کمتر از ۳ در حالی که بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکی باید به بخش مسکن اختصاص یابد، در شرایط کنونی این نسبت بسیار کم است و این مشکل رکود در بازار مسکن را تشدید کرده است..

وی درباره افزایش اجاره بها و تعیین سقف رشد اجاره بها گفت: زمانی که معاملات در بازار مسکن کاهش می یابد، مالکان سعی می کنند با افزایش درآمد اجاره، بخشی از هزینه های فرصت خود را جبران کنند. از سوی دیگر تورم عمومی بازار مسکن را نیز تحت فشار قرار می دهد و افزایش قیمت مسکن یکی از عوامل موثر بر رشد تورم عمومی است..

این کارشناس املاک افزود: املاک و مستغلات سهم قابل توجهی را به خود اختصاص داده است ۳۵ درصد، در سبد هزینه خانوار و در محاسبه تورم. بنابراین اگر تورم در بخش مسکن افزایش یابد، به دلیل وزن بالای این بخش در سبد هزینه، بر تورم عمومی نیز تأثیر خواهد داشت. به همین دلیل، تورم املاک و مستغلات اثری مضاعف دارد. از یک طرف تحت تأثیر تورم عمومی است، از طرف دیگر می تواند به افزایش تورم عمومی کمک کند..

وی خاطرنشان کرد: با توجه به افزایش انتظارات تورمی، در سال های اخیر افزایش چشمگیری در بازار اجاره وجود داشته است، بدون اینکه همزمان عرضه فضای مسکونی افزایش یابد. این بدان معناست که از یک سو انتظارات تورمی و فشار تقاضا وجود داشت، اما از سوی دیگر واحدهای مسکونی جدید به اندازه کافی ساخته یا تامین نشد. مجموعه این دو عامل باعث افزایش فشار بر بازار اجاره و افزایش قیمت اجاره بها شد.

ایلاتی در پایان خاطرنشان کرد: نکته مهم این است که افزایش اجاره بها با تعیین سقف قانونی قابل کنترل نیست. اگر ارزش یک ملک به عنوان مثال ۱۰ میلیارد تومان ۲۵ افزایش اجاره بها هر چند میلیارد تومان افزایش می یابد اما با این افزایش ارزش ملک قابل مقایسه نیست. ممکن است مالک از افزایش ارزش ملک سود قابل توجهی به دست آورده باشد اما مستاجر چنین دارایی نداشته باشد و در نهایت فشار افزایش هزینه مسکن بر دوش مستاجر می افتد؛ اما در صورت افزایش قیمت ملک، مستاجر از این بابت سود بیشتری می برد. بنابراین برای مدیریت بازار اجاره باید عوامل تورم، عرضه مسکن و افزایش دارایی ها را همزمان در نظر گرفت..