قسط وام یک میلیارد تومانی مسکن، چند درصد درآمد خانوار را می‌بلعد؟

افق میهن به نقل از اختیار نیوز، افزایش سقف وام خرید مسکن از محل سند اوراق حق تقدم (TSE) قدرت تسهیلات خریداران مسکن را دو برابر کرده است; اما در شرایطی که درآمد خانوار با قیمت مسکن فاصله زیادی دارد، دیگر سوال اصلی این نیست که «وام چقدر افزایش یافته است»، بلکه واقعاً کدام خانوار ایرانی می تواند از این تسهیلات استفاده کند و قسط آن چقدر از درآمد ماهانه آن را مصرف می کند؟

بر اساس مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. این سقف برای افراد 800 میلیون تومان و برای زوجین در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 1.6 میلیارد تومان تعیین شده است و در سایر مناطق برای افراد به 600 میلیون تومان و برای زوجین 1.2 میلیارد تومان رسیده است.

در عین حال سقف وام جعاله نیز از 280 میلیون به 400 میلیون تومان افزایش یافته است.

اما افزایش رقم اسمی تسهیلات لزوماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید نیست. زیرا خانوار باید سه مشکل را به طور همزمان حل کند: تامین درآمد خرید، پرداخت اوراق قرضه و امکان بازپرداخت اقساط سنگین در سال های آینده.

اقساط 20 میلیون تومانی در مقابل درآمد 22 میلیونی

برای بررسی میزان دسترسی خانوارها به این وام می توان حداقل درآمد کارگری را که سرپرست خانواده چهار نفره است، مبنای قرار داد. این رقم حدود 22 میلیون تومان در ماه است.

از سوی دیگر قسط یک میلیارد تومانی وام خرید مسکن در تهران حدود 20 میلیون تومان برآورد شده است. به این ترتیب اگر خانواری کم درآمد بخواهد یک میلیارد تومان وام دریافت کند، حدود 91 درصد از درآمد ماهانه آن صرف پرداخت قسط می شود.

از درآمد 22 میلیون تومانی، تنها حدود دو میلیون تومان پس از پرداخت قسط باقی می ماند; رقمی که باید هزینه های یک خانواده چهار نفره را تامین کند.

بنابراین خانوار مینیمال گرچه ممکن است از نظر نیاز مسکن یکی از اصلی ترین گروه های هدف تسهیلات باشد، اما در واقع از نظر توان بازپرداخت در ضعیف ترین وضعیت قرار دارد. این تناقضی است که سیاست تسهیل گری جدید با آن مواجه است: گروهی که بیشترین نیاز را به وام دارند، لزوماً قادر به استفاده از آن نیستند.

اقساط برای درآمدهای مختلف چقدر سنگین است؟

اگر قسط ماهانه یک میلیارد تومانی وام را حدود 20 میلیون تومان در نظر بگیریم، سهم این قسط در درآمد خانوارها تغییر محسوسی می کند.

این جدول نشان می دهد که وام یک میلیارد تومانی در سطح کم درآمدها می تواند به تعهدی بسیار سنگین تبدیل شود تا ابزاری برای تامین مالی مسکن.

اگر معیار استطاعت مالی را این فرض در نظر بگیریم که حق بیمه مسکن باید حدود یک سوم درآمد خانوار یا کمتر باشد، خانواری که ماهانه 20 میلیون تومان اقساط پرداخت می کند باید ماهیانه حدود 60 میلیون تومان درآمد داشته باشد.

البته این محاسبه به این معنا نیست که هر خانواری با درآمد 60 میلیون تومانی، لزوماً قادر به خرید خانه باشد. زیرا اجاره، تعداد اعضای خانواده، سایر بدهی ها، هزینه های درمانی و سایر هزینه ها از جمله هزینه غذا باید در نظر گرفته شود. اما این ارقام به خوبی نشان می دهد که افزایش سقف وام، بخش محدودی از خانوارها را در موقعیتی قرار می دهد که عملاً از آن در درآمد استفاده کنند.

وام بیشتر، بدهی بیشتر

مشکل فقط اقساط ماهانه نیست. هزینه نهایی تسهیلات نیز مهم است. بر اساس محاسبات منتشر شده در خصوص تسهیلات جدید، نرخ سود وام خرید، ساخت و پرداخت 22.5 درصد است. برای وام دو میلیارد تومانی خرید یا ساخت خانه در تهران با بازپرداخت 12 ساله، قسط ماهانه آن حدود 40 میلیون و 275 هزار تومان خواهد بود.

در پایان دوره، کل سود پرداختی برای این دو میلیارد تومان تسهیلات حدود 3.8 میلیارد تومان و کل بازپرداخت حدود 5.8 میلیارد تومان برآورد شده است.

در صورتی که متقاضی علاوه بر وام خرید، از وام 400 میلیون تومانی نیز استفاده کند، قسط وام ماهانه حدود 11.160 هزار تومان و حدود 270 میلیون تومان سود بابت آن پرداخت می شود.

در نتیجه مجموع تسهیلات خرید و نظافت زوج های تهرانی به 2.4 میلیارد تومان می رسد اما سود پرداختی آنها در پایان دوره حدود 4.47 میلیارد تومان خواهد بود.
یعنی خانواری که 2.4 میلیارد تومان تسهیلات دریافت می کند، در نهایت باید حدود 6.87 میلیارد تومان را به بانک برگرداند.

این ارقام نشان می دهد که وام جدید را نمی توان تنها با ارزش اسمی آن ارزیابی کرد. فاصله «مبلغ دریافتی» تا «مبلغ بازپرداخت شده» یکی از مهمترین مولفه های بهای تمام شده واقعی تسهیلات است.

زوج ها؛ دو میلیارد وام اما 40 میلیون قسط

وام دو میلیارد تومانی زوجین به صورت اسمی مبلغ قابل توجهی است اما این تسهیلات با اقساط حدود 40 میلیون تومان ارائه می شود.

این قسط برای یک زوج با درآمد مشترک 60 میلیون تومانی حدود 67 درصد از درآمد خانوار را مصرف می کند. اگر درآمد مشترک به 80 میلیون تومان برسد، سهم اقساط حدود 50 درصد خواهد بود. درآمد 100 میلیون تومانی یعنی اختصاص حدود 40 درصد از درآمد به بازپرداخت وام.

بنابراین حتی برای زوجین نیز زمانی که درآمد مشترک خانوار در سطوح بالاتری باشد وام دو میلیارد تومانی از نظر نقدینگی قابل تحمل‌تر می‌شود.

این تفاوت مهمی ایجاد می کند: وام دو میلیاردی برای یک زوج لزوماً به معنای دو برابر شدن قدرت خرید آنها نیست. اما در عین حال تعهد مالی آنها را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد.

خانه اول کم درآمد؛ نیازمندترین وام گیرنده، ضعیف ترین متقاضی

حتی اگر خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، همچنان موضوع سپرده اولیه باقی است. با فرض میانگین قیمت حدود 200 میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران، یک واحد 40 متری حدود 8 میلیارد تومان قیمت خواهد داشت. در چنین شرایطی وام انفرادی یک میلیارد تومانی تنها ۱۲.۵ درصد قیمت این واحد را پوشش می دهد و متقاضی باید حدود ۷ میلیارد تومان از منابع شخصی خود تامین کند.

برای زوجین وام دو میلیارد تومانی تنها ۲۵ درصد قیمت یک واحد ۴۰ متری را پوشش می دهد و حدود ۶ میلیارد تومان به عنوان سپرده اولیه باقی می ماند.

به این ترتیب حتی در سناریوی خرید یک واحد کوچک 40 متری، عمده هزینه خرید بر دوش متقاضی باقی می ماند. اینجاست که محدودیت اصلی وام جدید ظاهر می شود. مشکل خانه اولی ها تنها کمبود اعتبار بانکی نیست، بلکه شکاف بین درآمد، پس انداز و قیمت مسکن است.

کارمزد اوراق قرضه؛ کارمزد قبل از دریافت وام

از سوی دیگر دریافت تسهیلات از محل اوراق به این معناست که متقاضی برای دسترسی به وام باید اوراق حق تقدم خریداری کند.

بنابراین، مبلغ اسمی وام دقیقاً معادل پولی نیست که بدون هزینه به خانوار می رسد. هزینه خرید اوراق از محل منابع متقاضی پرداخت می شود و به هزینه اولیه خرید مسکن اضافه می شود. در نتیجه خانوار خانه اولی با زنجیره ای از هزینه ها مواجه می شود: ابتدا باید منابعی برای خرید اوراق داشته باشد، سپس خرید خانه را تامین مالی کند و در نهایت سال ها اقساط وام را پرداخت کند. این ساختار باعث می شود برخی از خانوارهایی که روی کاغذ مشمول تسهیلات هستند نتوانند در عمل از آن استفاده کنند.

وام واقعاً برای چه کسانی قابل اجرا است؟

با کنار هم قرار دادن این ارقام می توان تصویر واضح تری از گروه های مختلف درآمدی ارائه داد. برای خانواده های کم درآمد عملا وام یک میلیارد تومانی از نظر اقساط بسیار سنگین است. قسط 20 میلیون تومانی حدود 91 درصد از درآمد یک خانوار با دریافتی 22 میلیون تومانی را مصرف می کند.

برای خانوارهای با درآمد 30 تا 40 میلیون تومانی، سهم قسط بین 50 تا 67 درصد درآمد است و پرداخت چنین قسطی می تواند فشار قابل توجهی بر سایر هزینه های خانوار وارد کند.

برای خانوارهای با درآمد 50 میلیون تومانی، قسط حدود 40 درصد درآمد را مصرف می کند و همچنان تعهدی سنگین محسوب می شود.

برای خانوارهای با درآمد 60 میلیون تومان به بالا، سهم اقساط نزدیک به یک سوم درآمد است و استفاده از وام از نظر نقدینگی منطقی‌تر می‌شود. با این حال، خرید درآمد همچنان مانع اصلی است.

بنابراین، برخلاف تصور اولیه، بزرگترین مشتریان بالقوه برای وام‌های مسکن جدید لزوماً خانوارهای کم درآمد نیستند. بلکه خانوارهایی هستند که درآمد ماهانه کافی برای بازپرداخت دارند و می توانند درآمد لازم برای تکمیل خرید را تامین کنند.

موضوع اصلی؛ قدرت خرید یا قدرت پرداخت بدهی؟

افزایش سقف تسهیلات مسکن را می توان اقدامی برای جبران بخشی از کاهش قدرت خرید خانوارها دانست، اما تاثیر واقعی آن به فاصله درآمد، قیمت مسکن و هزینه های تامین مالی بستگی دارد.

اگر سقف وام افزایش یابد اما قیمت مسکن چند برابر شود و درآمد خانوارها کمتر از هزینه زندگی رشد کند، مبلغ وام بیشتر لزوماً به این معنا نیست که خانوارهای بیشتری صاحب خانه شوند.

از طرفی نرخ سود 22.5 درصدی و مدت بازپرداخت باعث می شود هزینه نهایی تسهیلات با مبلغ دریافتی فاصله داشته باشد. در وام 2.4 میلیارد تومانی حدود 4.47 میلیارد تومان سود پرداخت می شود. یعنی هزینه مالی تسهیلات بیشتر از اصل وام است.

در نهایت آزمون واقعی وام جدید رقم «یک میلیارد» و «دو میلیارد تومان» نیست، بلکه نسبت قسط به درآمد، وام به قیمت مسکن و درآمد به ارزش ملک است.

اگر هدف سیاست گذار خانه دار کردن خانوارهای بار اول و مصرف کننده باشد، صرف افزایش سقف تسهیلات کافی نیست. وام زمانی به قدرت خرید واقعی تبدیل می شود که خانوار بتواند درآمد اولیه را تامین کند، هزینه اوراق را بپردازد و پس از پرداخت قسط، درآمد کافی برای ادامه زندگی داشته باشد.

در غیر این صورت ممکن است سقف وام بر روی کاغذ دو برابر شود، اما برای بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی موضوع «گرفتن وام» نیست، بلکه «توانایی پرداخت بدهی» است.